PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. JHONNY ALVEIRO CA?IZAREZ TORRADO MARIA ELIZABETH MENDIETA MENDIETA UNIVERSIDAD EAN FACULTAD DE POSGRADOS ESPECIALIZACION EN ADMINISTRACION FINANCIERA BOGOTA D.C. 2012 II PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. JHONNY ALVEIRO CA?IZAREZ TORRADO MARIA ELIZABETH MENDIETA MENDIETA Trabajo de grado para optar el titulo de Especialista en Administraci?n Financiera EDGAR JIMENEZ Especialista en Finanzas Tutor UNIVERSIDAD EAN FACULTAD DE POSGRADOS ESPECIALIZACION EN ADMINISTRACION FINANCIERA BOGOTA D.C. 2012 III Nota de aceptaci?n: ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ ______________________ Firma del presidente del jurado: _______________________ Firma del Jurado _____________________ Firma del Jurado Bogot?, Julio de 2012 1 CONTENIDO P?g. 1 INTRODUCCION ............................................................................................... 14 2 ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL .................................... 19 2.1 HISTORIA Y EVOLUCION .......................................................................................................................... 19 2.2 ANTECEDENTES JURIDICOS DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL ....................................................... 20 2.2.1 Ley 182 de 1948 ............................................................................................................................. 21 2.2.2 Ley 16 de 1985 ............................................................................................................................... 21 2.2.3 Ley 675 de Agosto 3 de 2001 ......................................................................................................... 21 3 JUSTIFICACION ................................................................................................ 22 4 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION .............................................................. 24 4.1 OBJETIVO GENERAL ................................................................................................................................. 24 4.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS .......................................................................................................................... 24 5 MERCADO ......................................................................................................... 26 5.1 ANALISIS DEL SECTOR .............................................................................................................................. 26 5.1.1 Comportamiento anual .................................................................................................................. 26 5.1.2 Comportamiento sectorial del PIB ................................................................................................. 27 5.1.3 Comportamiento Trimestral .......................................................................................................... 28 5.1.4 Sector de la Construcci?n ............................................................................................................... 28 5.2 CARACTERISTICAS DEL SECTOR ............................................................................................................... 31 5.3 ANALISIS DE LA COMPETENCIA ................................................................................................................ 32 5.3.1 Aiph Ltda. ....................................................................................................................................... 32 5.3.2 Convivamos Abisambra ................................................................................................................. 32 5.3.3 Inmobiliaria Pe?a & Castro CIA Ltda.............................................................................................. 33 5.3.4 Metrika Ltda. ................................................................................................................................. 33 5.3.5 Atardecer ....................................................................................................................................... 33 2 5.3.6 Acinco Ltda., .................................................................................................................................. 33 6 PLANEACION ESTRATEGICA ......................................................................... 35 6.1 DESCRIPCION Y ORIENTACION DEL NEGOCIO .......................................................................................... 35 6.2 DEFINICION DEL SERVICIO ....................................................................................................................... 36 6.2.1 Asesor?a legal en Propiedad Horizontal. ........................................................................................ 36 6.2.2 Administraci?n y control de fondos. .............................................................................................. 36 6.2.3 Administraci?n General ................................................................................................................. 37 6.2.4 Seguro contra incendio .................................................................................................................. 37 6.2.5 Asesor?a Jur?dica ............................................................................................................................ 38 6.2.6 Cobro de cartera ............................................................................................................................ 38 6.2.7 Manejo del Presupuesto - Estructura Del Presupuesto .................................................................. 39 6.2.8 Gesti?n de Cartera ......................................................................................................................... 41 6.2.9 Gesti?n de Cartera Maquinaria ..................................................................................................... 41 6.2.10 Contabilidad .............................................................................................................................. 41 6.2.11 Control de Elementos e Implementos ....................................................................................... 41 6.2.12 Seguridad, Porter?a y Vigilancia ................................................................................................ 41 6.2.13 Mantenimiento de prados y jardines ........................................................................................ 42 6.2.14 - Mantenimiento de equipos ..................................................................................................... 43 6.2.15 Mantenimientos Varios ............................................................................................................. 44 6.2.16 Mantenimiento y Reparaciones Locativas ................................................................................ 44 6.2.17 Servicios Generales - Servicio de Aseo ...................................................................................... 45 6.3 PARTICIPANTES EN EL DESARROLLO ........................................................................................................ 46 6.4 SEGMENTACION DEL MERCADO ............................................................................................................. 46 6.5 MODELO DE INGRESOS............................................................................................................................ 49 6.6 PRECIO ..................................................................................................................................................... 50 6.7 ESTRATEGIA DE NEGOCIO ....................................................................................................................... 50 6.7.1 Estrategia de Distribuci?n .............................................................................................................. 50 6.7.2 Estrategia de Servicio .................................................................................................................... 51 6.7.3 Estrategia de precios ..................................................................................................................... 53 6.7.4 Estrategia de Promoci?n................................................................................................................ 53 6.7.5 Estrategia de Mercadeo ................................................................................................................ 54 6.7.6 Estrategia de Comunicaci?n .......................................................................................................... 54 3 6.8 VENTAJA COMPETITIVA ........................................................................................................................... 55 7 ANALISIS ESTRATEGICOS PH SOLUCIONES ............................................... 56 7.1 MISION .................................................................................................................................................... 56 7.2 VISION ..................................................................................................................................................... 56 7.3 POLITICA CORPORATIVA .......................................................................................................................... 56 7.4 OBJETIVOS CORPORATIVOS .................................................................................................................... 57 7.5 MARCA .................................................................................................................................................... 57 7.6 LOGO ....................................................................................................................................................... 57 7.7 ANALISIS DOFA ........................................................................................................................................ 58 7.7.1 Debilidades .................................................................................................................................... 58 7.7.2 Oportunidades ............................................................................................................................... 58 7.7.3 Fortalezas ...................................................................................................................................... 58 7.7.4 Amenazas ...................................................................................................................................... 59 7.8 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL ............................................................................................................. 59 7.9 PERFILES Y FUNCIONES ............................................................................................................................ 60 7.9.1 Gerente General ............................................................................................................................ 60 7.9.2 Administradores Delegados: .......................................................................................................... 64 7.9.3 Contador ........................................................................................................................................ 65 7.10 ASPECTOS LEGALES ............................................................................................................................. 66 7.10.1 Antecedentes ............................................................................................................................ 66 7.10.2 Constituci?n y Prueba de la Sociedad ....................................................................................... 67 7.10.3 Procedimiento de Constituci?n ................................................................................................. 69 8 RESPONSABILIDAD SOCIAL. ......................................................................... 72 9 ASPECTOS FINANCIEROS PROYECTADOS ................................................. 74 9.1 NOMINA DIRECTA ................................................................................................................................... 74 9.2 COSTOS FIJOS .......................................................................................................................................... 75 9.3 GASTOS DE ADMINISTRACION Y VENTAS ................................................................................................ 77 9.4 COSTOS FIJOS .......................................................................................................................................... 78 9.5 COSTOS PRESTACI?N DE SERVICIOS .................................................................................................................. 79 9.6 INVERSIONES ........................................................................................................................................... 81 9.7 ESTADO DE RESULTADOS ........................................................................................................................ 83 4 9.8 BALANCE GENERAL .................................................................................................................................. 84 9.9 FLUJO DE EFECTIVO ................................................................................................................................. 85 9.10 FLUJO DE CAJA .................................................................................................................................... 86 9.11 EVALUACION FINANCIERA .................................................................................................................. 87 9.12 ANALISIS CAPITAL DE TRABAJO ........................................................................................................... 89 9.13 COSTOS DE VENTAS ............................................................................................................................ 90 10 CONCLUSIONES ........................................................................................... 91 11 BIBLIOGRAFIA .............................................................................................. 92 12 ANEXOS ........................................................................................................ 93 5 TABLA DE ILUSTRACIONES Ilustraci?n 1. Porcentaje de PH por sector ................................................................ 49 Ilustraci?n 2. Logo de la empresa ............................................................................. 57 6 TABLA DE GR?FICOS Grafico1. Producto Interno Bruto 2010/1-2012/??????????????...21 Grafico 2. Sector Construcci?n 2000/11-2012/???????????????24 Grafico 3. Planeaci?n Estrat?gica PH Soluciones Integrales?????????30 Grafico 4. Distribuci?n de Predios en la Ciudad de Bogot??????????..43 Grafico 5. Distribuci?n de Propiedad Horizontal en la Ciudad de Bogot????..44 7 TABLA DE CUADROS Cuadro 1. Comportamiento del PIB por ramas de actividad Econ?mica 2012 ? l /2011 ? l Variaci?n Porcentual anual - Series Desestacionalizadas?????.?..22 Cuadro 2. Comportamiento del PIB por Ramas de Actividad Econ?mica 2012- l / 2011 ? IV variaci?n porcentual Trimestral ? Series Desestacionalizadas?????23 Cuadro 3. Distribuci?n de Predios en la Ciudad de Bogot????????????42 8 LISTA DE ANEXOS Anexo A. Certificaci?n de participaci?n en Muestra Empresarial EAN ...................... 94 Anexo B. Certificaci?n de participaci?n en Muestra Empresarial EAN ...................... 95 Anexo C. Cotizaci?n 1 ............................................................................................... 96 Anexo D. Cotizaci?n 2 ............................................................................................. 102 Anexo E. Cotizaci?n 3 ............................................................................................. 116 Anexo F. Cotizaci?n 4 ............................................................................................. 119 Anexo G. Formatos 01 C?mara de Comercio 1 ...................................................... 124 Anexo H. Formato 02 C?mara de Comercio ........................................................... 125 Anexo I. Formato 03 C?mara de Comercio ............................................................. 126 Anexo J. Formato 04 C?mara de Comercio ............................................................ 127 Anexo K. Formato 05 C?mara de Comercio.......................................................... 128 Anexo L. Formato 06 C?mara de Comercio ............................................................ 130 Anexo M. Encuesta Realizada ................................................................................ 131 Anexo N. Tabulaci?n de Encuesta .......................................................................... 133 Anexo O. Cotizaci?n Programa Contable. ............................................................... 140 Anexo P. Brochure .................................................................................................. 147 Anexo Q. Tabla 1 .................................................................................................... 158 9 Anexo R. Nombre de los Conjuntos encuestados ................................................... 160 10 GLOSARIO R?gimen de Propiedad Horizontal (PH): sistema jur?dico que regula el sometimiento a PH de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Reglamento de PH: estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al r?gimen de PH. Edificio: construcci?n de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, con una estructura que comprende un n?mero plural de unidades independientes y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al r?gimen de PH se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios que puede conformarse tambi?n por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. Edificio o conjunto de uso residencial: inmuebles destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urban?stica vigente. Edificio o conjunto de uso comercial: inmuebles destinados al desarrollo de actividades mercantiles. Edificio o conjunto de uso mixto: aquellos con diversas destinaciones: vivienda, comercio, industria u oficinas. Bienes privados o de dominio particular: inmuebles delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo que integran un edificio o conjunto sometido al r?gimen de PH. Bienes comunes: partes del edificio o conjunto sometido al r?gimen de PH pertenecientes ?en proindiviso? a todos los propietarios de bienes privados para su uso y goce. Bienes comunes esenciales: indispensables para la existencia, estabilidad, conservaci?n y seguridad del edificio o conjunto, as? como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular, entre ellos, los cimientos, la 11 estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios p?blicos y las fachadas, entre otros. Expensas comunes necesarias: erogaciones causadas por la administraci?n y la prestaci?n de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservaci?n de los bienes comunes del edificio o conjunto, es decir, para mantenimiento, reparaci?n, reposici?n, reconstrucci?n y vigilancia de los bienes comunes, as? como los servicios p?blicos esenciales relacionados. Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendr?n car?cter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayor?a calificada exigida para el efecto en la presente ley. Coeficientes de copropiedad: ?ndices que establecen la participaci?n porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al r?gimen de propiedad horizontal. Definen ?adem?s? su participaci?n en la asamblea de propietarios y la proporci?n con que cada uno contribuir? en las expensas comunes del edificio o conjunto. M?dulos de contribuci?n: ?ndices que establecen la participaci?n porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relaci?n con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto. Propietario inicial: titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestaci?n de voluntad contenida en escritura p?blica, lo somete al r?gimen de propiedad horizontal. ?rea privada construida: extensi?n superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. ?rea privada libre: extensi?n superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. Hipoteca: Derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan de permanecer en poder del deudor. Aunque no siempre es un contrato (puede tener su fuente en la ley o en acto unilateral) lo analizaremos como contrato. 12 Promesa de Compraventa: Contrato en virtud del cual se promete la celebraci?n de otro que queda determinado en el primero y sujeto al cumplimiento de una condici?n o plazo que hace exigibles las obligaciones nacidas de la promesa de contrato. Usufructo: Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa conservando su forma y sustancia y de devolverla a su due?o. Implica dos derechos coexistentes: el nudo propietario y el usufructuario. 13 RESUMEN PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S es una empresa especializada en propiedad horizontal. Se basa en la prestaci?n de servicio en conjuntos o edificios residenciales cuyo fin es apoyar a los copropietarios(as) bajo la ley 675 de 2001 14 1 INTRODUCCION PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S compa??a administradora de propiedad horizontal, con domicilio en la ciudad de Bogot?, ofrecer? servicios de asesor?a integral en la administraci?n de propiedades, incluyendo las ?reas administrativa, financiera y jur?dica, como complemento de la propuesta comercial establecida, a los estratos 2 ,3 y 4. Frente a las constantes situaciones que han tenido que enfrentar las administraciones de Propiedad Horizontal, como reclamaciones de los copropietarios por malos manejos de los dineros, robos, falta de compromiso y problemas de convivencia entre otros, surge la necesidad y la oportunidad de brindar a la comunidad, un servicio integral y eficiente que le proporcione tranquilidad y confianza en el manejo administrativo del mismo. La Empresa busca definir unos par?metros al interior de los conjuntos residenciales, que permitan la buena convivencia, tolerancia y mejoramiento en la calidad de vida. La propuesta de valor se fundamenta en brindar una asesor?a y acompa?amiento integral en la administraci?n de los inmuebles, garantizando un adecuado manejo de los recursos, anteponiendo nuestros valores corporativos (seriedad, efectividad, garant?a, orientaci?n al cliente y excelencia) como carta de presentaci?n, siendo la responsabilidad social el baluarte de la organizaci?n, a trav?s de la cual, se implementaran actividades de desarrollo comunitario, que buscaran el mejoramiento en la calidad de vida de los habitantes (actividades de reciclaje ?multiusuario?, socializaci?n de las leyes que rigen los conjuntos, talleres de manualidades, de orientaci?n psicol?gica a padres e hijos, de mejoramiento del entorno de trabajo, de refuerzo escolar, programas de siembra y cultivos hidrop?nicos, jornadas de vacunaci?n, actividades deportivas, culturales y recreativas, entre otras) algunas de 15 ellas promovidas por las alcald?as locales y entes de control adscritos, otras de car?cter privado y de iniciativa propia. Por lo anterior, se hace evidente la necesidad de orientar y centralizar mediante una administraci?n los recursos y canalizar la convivencia en beneficio de las personas que habitan una propiedad horizontal. El Doctor Jorge Enrique G?mez presidente de la lonja, analiza en su art?culo del 04 de Junio del 2012 analiza porque Bogot? se perfila como una de las ciudades m?s interesantes para invertir por el crecimiento econ?mico, la reducci?n del desempleo y las bajas tasas de inter?s. Fuente: articulo Lonja ?En Bogot?, la vivienda es una prioridad? Bogot?, la capital de Colombia, se posiciona entre las ciudades de Am?rica del Sur m?s interesantes para invertir. Ah?, los desarrolladores y empresarios del sector inmobiliario proyectan sus negocios sobre bases pol?ticas y econ?micas claras; el resultado: un crecimiento constante en los ?ltimos 10 a?os. ?El mercado inmobiliario en Colombia -y particularmente en Bogot?- est? en uno de sus mejores momentos? 16 En 2011, la cantidad de m2 de obras iniciadas se increment? en un 15,69% respecto de 2010; esto, unido a las hist?ricamente bajas tasas de inter?s, el crecimiento econ?mico, la reducci?n del desempleo y la mayor confianza en el pa?s, ha convertido a los bienes ra?ces en una excelente opci?n de inversi?n?, dijo Jorge Enrique G?mez G?mez, presidente de La Lonja de Propiedad Ra?z de Bogot? (LPRB, corporaci?n gremial sin fines de lucro que mejora y brinda transparencia a las actividades del mercado; sus 175 afiliados son promotores, constructores, empresas de servicios inmobiliarios y del sector financiero). Seg?n datos del informe econ?mico de la C?mara Colombiana de la Construcci?n de marzo ?ltimo, la capital tuvo una progresi?n del ?rea (m2) licenciada para la construcci?n para Vivienda de Inter?s Social (VIS) y NO VIS respectivamente. En enero /02 49.738 y 159977: en enero/06, 112.847 y 341.781 y en enero/11, 76.954 y 426.044. Estudios de la LPRB indican que en los ?ltimos a?os creci? el precio por m2 de suelo urbanizable, manteniendo una tasa superior al 7% real anual debido a la escasez generada por la gran actividad constructora. ?Como no hay lotes para construir se recurre a adquirir casas en sectores residenciales para demolerlas y proyectar obras. A esta carencia se le suma el elevado precio de venta de los terrenos?, afirm? el coordinador comercial del Grupo ICO, Oscar Rodr?guez. La ciudad se divide en estratos socioecon?micos, ?un sistema de clasificaci?n de los inmuebles, con seis niveles en el que el 1, 2 y 3 corresponden a la clase baja; el 4 y 5, a la media, y el 6 a la alta. Este ?ndice busca optimizar la asignaci?n de subsidios en los servicios p?blicos. Y en la construcci?n de vivienda, en las que el precio de venta no supere los US$ 41.500, los constructores pueden solicitar a la Direcci?n de Impuestos la devoluci?n del IVA cancelado en la compra de los materiales?, indic? el titular de LPRB. ?Las pol?ticas del gobierno nacional, fundamentalmente en la vivienda de inter?s social y prioritario sin descuidar los proyectos en otros estratos, impulsaron el crecimiento. En los ?ltimos cinco a?os, las entidades financieras 17 apoyaron a este sector, dando m?s facilidades para la aprobaci?n de cr?ditos y haciendo nuevos planes de financiaci?n. Por ejemplo, el Fondo Nacional del Ahorro tiene sistemas de cr?dito m?s amplios para los sectores de VIS y de inter?s prioritario?, coment? Rodr?guez. Adem?s se suman las tasas de crecimiento de la econom?a nacional, la fortaleza de las constructoras colombianas resurgidas de la crisis a fines de los noventa y las iniciativas estatales como los macroproyectos y las coberturas a las tasas de inter?s. En Bogot? la construcci?n de viviendas proviene de inversiones, principalmente de capitales nacionales mediante pr?stamos del sector financiero y del fideicomiso de los compradores. Y en los ?ltimos a?os, de la mayor inversi?n extranjera en el sector de la construcci?n, que en 2011 creci? un 52,27%, con lo cual brinda empleo. Para acceder a la vivienda propia, las tasas de inter?s para un cr?dito hipotecario est?n en un 12% anual financiables hasta en 20 a?os. Adem?s existe la figura del leasing habitacional de gran respuesta en estratos medios y altos, y con una reciente promoci?n en los bajos. ?El gobierno mediante las Cajas de Compensaci?n Familiar y de Fonvivienda brinda subsidios a las personas de bajos ingresos, madres cabeza de hogar y desplazados para adquirir una vivienda nueva o usada. Las entidades financieras ofrecen cr?ditos hipotecarios con bajas tasas de inter?s con plazos de hasta 15 a?os y el Fondo Nacional del Ahorro tiene sistemas de cr?dito hipotecario de hasta 30 a?os con cuota decreciente?, agreg? Rodr?guez. La proyecci?n del mercado inmobiliario capitalino es inmejorable, ?representa el 26% del PBI de Colombia, con un PBI per c?pita 60% m?s alto que el promedio nacional. El buen momento de la ciudad se refleja en las cifras nacionales. Con el an?lisis que hacemos m?s el inicio de obras o la aprobaci?n de licencias de construcci?n, este buen momento se extender? en los pr?ximos a?os?, concluy? G?mez G?mez. ? Estratos 1 y 2: Hasta 1300 d?lares el m2 ? Estrato 3: Hasta 1800 d?lares el m2 18 ? Estratos 4 y 5: Entre 1500 y 2500 d?lares el m2 ? Estrato 6: Desde 3200 d?lares el m2 De acuerdo al reporte presentado en LaNacion.com- http://noticias.zonaprop.com.co/ se observa el beneficio que a partir de este pr?ximo 03 de Julio el gobierno retoma: ?consiste en un subsidio a la tasa de inter?s de los cr?ditos hipotecarios para quienes compren vivienda nueva y ser? de 5 puntos porcentuales para viviendas VIP de hasta 70 salarios m?nimos legales vigentes SMMLV- (alrededor de 39.7 millones) o de 4 puntos para inmuebles VIS entre 70 SMMLV y 135 SMMLV ? (76.5 mll). Aplicara para los cr?ditos o contratos de leasing habitacional que se desembolsen a partir del 03 de Julio de 2012 y hasta el 31 de Julio del 2014 o hasta que se agoten los cupos. Dado que el gobierno destinara $1.4 billones se estima que podr?an ser alrededor de 140.000 cr?ditos.? (Dinero en su edici?n No.400 de Junio 22 de 2012). Este beneficio mejora las condiciones de adquisici?n de vivienda de inter?s social VIS y de inter?s prioritario VIP, de la misma manera entidades financieras como Davivienda, Bancolombia y Caja Social, entre otros, han extendido la cobertura del subsidio para 8 a?os m?s, adicionales a los 7 que cubre el subsidio del gobierno; mejora que se materializara en una disminuci?n entre el 25% y el 30% de las cuotas mensuales de los cr?ditos hipotecarios. Ante el escenario anteriormente descrito, las posibilidades de demanda a la que se enfrenta la compa??a, son bastante positivas y se vislumbra un horizonte lleno de expectativas para un mercado en pleno crecimiento y desarrollo. 19 2 ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 2.1 HISTORIA Y EVOLUCION Hist?ricamente el origen de la propiedad horizontal como lo establece www.gerencie.com/aspectos-generales-de-la-propiedad-horizontal , se remonta a la ?poca babil?nica unos 2000 a?os antes de Cristo, cuando en una Acta de Inmeroum del Rey Sipar de Caldea, en la que consta la venta de la planta baja de una casa, mientras que en el piso superior quedaba bajo el dominio del vendedor . De igual forma los papiros greco egipcios contemplaban la posibilidad que en la parte alta de la casa existiera un comedor y un dormitorio independiente, hecho que podr?a llegar a pensar que el piso superior podr?a ser objeto de venta independiente del piso inferior. Desde los a?os 20 en Bogot? se estaban construyendo edificios de tres y cuatro pisos y estos ?nicamente se pod?an arrendar y la propiedad era divisible. Adicionalmente en los a?os 20 y 30 inicia un ?xodo de campesinos hacia la ciudad, donde se ve el impacto de la ley 200 de 1936 m?s conocida como la ley de tierras, donde se buscaba una mejor repartici?n de las tierras y evitar el despojo de las tierras de los campesinos, sin embargo esta ley expresaba que para poseer la tierra se requer?a que fueran productivas de lo contrario se proced?a a la expropiaci?n. En la Historia colombiana los temas relacionados con la propiedad horizontal fueron consagrados s?lo hasta el a?o 1948 mediante el decreto 1286, cuya finalidad fue estimular las construcciones de varios pisos para remplazar las afectadas por los hechos ocurridos el 9 de abril de ese a?o. En este mismo sentido, la corte constitucional ha se?alado que la Propiedad Horizontal surgi? como necesidad social frente a estos sucesos, con el fin de 20 permitir el acceso a un n?mero mayor de personas; este decreto 1286 , fue luego convertido por el Congreso , en la ley 182 de 1948, la cual estableci? el sistema que regul? el dominio sobre inmuebles, en departamentos o pisos de propiedad exclusiva de personas, adem?s de las ?reas del servicio o uso com?n del mismo inmueble; Dicho sistema se conoci? como r?gimen de propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio o r?gimen de copropiedad, posteriormente se expidi? la ley 16 de 1985 y por ?ltimo se redact? el proyecto de ley 136 de 1999 que ser?a el definitivo respecto a la ley 675 de 2001. Durante estos a?os, en los que reinaba la violencia por temas partidistas, existieron miles de asesinatos campesinos y otros tantos tuvieron que desplazarse a las ciudades, lo cual desemboco en incremento de la demanda de vivienda y la creaci?n de compa??as constructoras, institutos de Acci?n Social, Banco Central Hipotecario e Instituto de Cr?dito Territorial entre otras entidades, que apoyaban la adquisici?n de predios. Como una respuesta al acelerado crecimiento de las ciudades y a los altos costos tanto de la tierra como de la construcci?n, cada d?a la vivienda unitaria y separada cede paso a las agrupaciones en edificios o conjuntos, llegando a formar enormes conglomerados, en donde inclusive se combinan las copropiedades dando lugar a la integraci?n con actividades comerciales, industriales y recreativas, con caracter?sticas de ciudadelas 2.2 ANTECEDENTES JURIDICOS DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL A partir de lo ocurrido en el ?BOGOTAZO? el 9 de abril de 1948, que dio lugar a la declaraci?n del Estado de Sitio mediante el Decreto 1239 de 10 de abril de 1948, el 21 de abril de 1948 fue expedido el Decreto 1286 de 1948, ?sobre el r?gimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio.?, este decreto paso a ser la Ley 182 del 29 de diciembre de 1948. 21 2.2.1 Ley 182 de 1948 ?Sobre r?gimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio? Esta ley contemplaba que una edificaci?n pod?a ser dividida y usarse de manera independiente y pod?an existir varios propietarios y la existencia de zonas comunes, para ello los propietarios deb?an contribuir para preservar dichas zonas y poseer un reglamento de la copropiedad el cual era elevado mediante escritura p?blica. Esta se reglamenta, mediante el decreto 1335 de 1959, decreto 144 de 1968 y 107 de 1983. 2.2.2 Ley 16 de 1985 Esta ley crea la representaci?n legal de la propiedad horizontal por medio de la persona jur?dica cuyo papel es administra de manera eficiente y transparente los bienes comunes. Esta persona jur?dica es de naturaleza civil y sin ?nimo civil, no es contribuyente de impuestos sobre la renta, ni impuestos de industria y comercio. El patrimonio de esta sociedad son las expensas, las multas, los intereses y dem?s bienes que adquiera para el cumplimiento de su objeto. 2.2.3 Ley 675 de Agosto 3 de 2001 La presente Ley regula la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y dem?s bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pac?fica en los inmuebles sometidos a ella, as? como la funci?n social de la propiedad. 22 3 JUSTIFICACION Esta idea de negocio surge como respuesta ante el incremento de participaci?n de este sector dentro de la econom?a nacional, la fuerte demanda y la necesidad de un ente controlador e intermediador, con las caracter?sticas propias de una compa??a seria y responsable. Prueba de lo anterior, aparece relacionado en el art?culo publicado en la revista metro cuadrado en su edici?n No.104 de Marzo del 2012: ?Por segundo a?o consecutivo, Catastro realizo el inventario de la totalidad de los predios urbanos y consolido el censo inmobiliario de Bogot? como un proceso permanente. As? lo destacaron Ricardo Bonilla Gonz?lez, secretario Distrital de Hacienda y Gustavo Adolfo Marulanda Morales, director de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), durante la presentaci?n de los resultados definitivos del Censo Inmobiliario, que para el 2012 se realiz? en los 2.249.000 predios urbanos con los que actualmente cuanta la capital colombiana.? Como administraci?n distrital hoy estamos en capacidad de decir que conocemos en detalle la informaci?n del 100 por ciento de los predios urbanos de Bogot?, ejemplo que debe ser seguido por las dem?s ciudades del pa?s, anot? Bonilla Gonz?lez. La ciudad cuesta hoy 280 billones de pesos. Gustavo Adolfo Marulanda Morales, director del Catastro de Bogot?, sostuvo que producto del censo, en el ?ltimo a?o se incorporaron a la base catastral cerca de 68.000 predios nuevos, la mayor?a en edificios, que representaron un crecimiento cercano a 4.3 millones de metros cuadrados de ?rea construida. A esta cifra se suman los cerca de 3.7 millones de metros cuadrados adicionales de ?rea en predios ya construidos. As? las cosas, durante el 2011, el ?rea construida en 23 Bogot? creci? cerca de 8 millones de metros cuadrados, eso equivale a 7 parques sim?n bol?var. Es decir que se elevaron a 246 los millones de metros cuadrados de ?rea edificada total que hoy tiene la ciudad. El valor de la base catastral de Bogot?, tambi?n creci? 41 billones de pesos. Se paso de 239 billones de pesos en 2011 a 280 billones, en el 2012. Este ?ltimo valor es cercano al 44 por ciento de lo que cuesta la base catastral establecida para todo el pa?s. Con respecto a los aval?os, el 14.8 por ciento de los predios de Bogot?, es decir 332.000 inmuebles, bajaron de valor. As? mismo 1.355.000 predios (el 60 por ciento) mantuvieron su valor o tuvieron incrementos inferiores al 20 por ciento. Estos resultados demuestran que el censo no pretende incrementar los valores de los predios; solo reflejar la realidad del mercado inmobiliario, manifest? Marulanda Morales. De igual forma, Marulanda destaco que, de acuerdo con el comportamiento del mercado inmobiliario la ciudad, sigue en un fuerte proceso de densificaci?n que ha hecho que la mayor?a de los predios, cerca del 70 por ciento, sean propiedad horizontal. La mayor concentraci?n de predios nuevos ha sido consistente en los ?ltimos a?os, y para esta vigencia se dio en su mayor?a en las localidades de chapinero, Usaqu?n, Suba y Fontib?n.? Fuente: Secretaria Distrital de Hacienda. Tomando como base lo anterior y teniendo en cuenta la clara propuesta de valor, expresada en el capitulo No.01 de este documento, profesionales id?neos y calificados, asumen el reto de llevar a cabo una nueva forma de administrar, sin perder el enfoque legal, pero conservando la directriz social que lo va a caracterizar. Nuestra compa??a marcara la diferencia en la forma como involucrara a los habitantes de la comunidad en todos los temas concernientes a la ley y la transparencia con que se manejaran los recursos aprobados en los presupuestos. 24 4 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION 4.1 OBJETIVO GENERAL Presentar un proyecto de desarrollo empresarial con la creaci?n de una firma especializada en Administraci?n de Propiedad Horizontal, que maneje de forma transparente y oportuna los recursos de terceros bajo el amparo de la ley 675 de 2001 y dem?s normas que la regulen. 4.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS Presentar una propuesta innovadora para la administraci?n de recursos de los copropietarios que incluyan: ? Constituir la firma que prestar? el servicio. ? Darnos a conocer en las alcald?as locales, lonjas de propiedad horizontal y dem?s entidades que apoyen y fortalezcan el proyecto. ? Obtener la administraci?n y manejo de 1.200 inmuebles en un a?o (7 conjuntos residenciales aprox.) ? Establecer relaciones con los ediles de cada alcald?a local, donde se encuentren ubicados los inmuebles. ? Lograr pautar en las revistas de propiedad horizontal en las diferentes constructoras. ? Establecer alianzas con entidades del distrito tales como Secretarias de salud, empresa de aseo programa multiusuario, educaci?n, medio ambiente y h?bitat que permitan acceder a mayores beneficios para los copropietarios. ? Generar fuentes de trabajo para atender las diferentes ?reas. ? Participar en eventos a nivel nacional relacionados con el tema de Propiedad Horizontal y como ente regulador. 25 ? Obtener la administraci?n de 5.000 inmuebles en el lapso de 3 a?os (25 conjunto residenciales aprox.). ? Impulsar el proyecto hacia otras ciudades del pa?s. ? Liderar y organizar eventos especializados en Propiedad Horizontal, con los copropietarios. ? Abarcar el mercado mixto y comercial. 26 5 MERCADO 5.1 ANALISIS DEL SECTOR Teniendo en cuenta el ?ltimo comunicado del DANE del 21 de Junio de 2012, con respecto al primer trimestre del a?o 2012 la econom?a colombiana creci? en 4,7% con relaci?n al mismo trimestre de 2011. Frente al trimestre inmediatamente anterior, el PIB aument? en 0,3%. Gr?fico 1. Producto Interno Bruto 2010 / I - 2012 / I _____2009___________2010_________2011_______________2012__________ Fuente: DANE - Direcci?n de S?ntesis y Cuentas Nacionales 5.1.1 Comportamiento anual El crecimiento observado en la econom?a colombiana durante el primer trimestre de 2012 en 4,7%, fue menor al observado en el mismo periodo de 2011, el cual registr? 27 una variaci?n de 5,0%. En otros trimestres del a?o anterior las variaciones del PIB fueron: 5,1% en el segundo; 7,5% en el tercero y 6,1% en el cuarto. 5.1.2 Comportamiento sectorial del PIB Al analizar el resultado del PIB en el primer trimestre de 2012, comparado con el mismo periodo de 2011 por grandes ramas de actividad, se observaron las siguientes variaciones: 12,4% en explotaci?n de minas y canteras; 6,7% en establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas; 6,1% en transporte, almacenamiento y comunicaciones; 4,6% en comercio, reparaci?n, restaurantes y hoteles; 4,4% en suministro de electricidad, gas y agua; 3,4% en servicios sociales, comunales y personales; 0,6% en industrias manufactureras; -0,4% en agricultura, ganader?a, caza, silvicultura y pesca; y -0,6% en construcci?n. Por su parte, los impuestos, derechos y subvenciones, en conjunto, aumentaron 9,1%. Cuadro 1. Comportamiento del PIB por Ramas de Actividad Econ?mica 2012 - I / 2011 ? I Variaci?n porcentual anual - Series desestacionalizadas Ramas de Actividad Variaci?n Porcentual Agricultura, ganader?a, caza, silvicultura y pesca -0,4 Explotaci?n de minas y canteras 12,4 Industrias manufactureras 0,6 Suministro de electricidad, gas y agua 4,4 Construcci?n -0,6 Comercio, reparaci?n, restaurantes y hoteles 4,6 Transporte, almacenamiento y comunicaciones 6,1 Establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas 6,7 Actividades de servicios sociales, comunales y personales 3,4 Subtotal valor agregado 4,3 Impuestos menos subvenciones sobre la producci?n e importaciones 9,1 PRODUCTO INTERNO BRUTO 4,7 Fuente: DANE - Direcci?n de S?ntesis y Cuentas Nacionales 28 5.1.3 Comportamiento Trimestral Respecto al cuarto trimestre de 2011, se observaron las siguientes variaciones: 2,0% en suministro de electricidad, gas y agua; 1,7% en transporte, almacenamiento y comunicaciones; 1,6% en establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas; 1,3% en el sector agropecuario, silvicultura, caza y pesca; 0,4% en explotaci?n de minas y canteras; 0,0% en industrias manufactureras; -0,5% en comercio, reparaci?n, restaurantes y hoteles; y -9,9% en construcci?n. Cuadro 2. Comportamiento del PIB por Ramas de Actividad Econ?mica 2012 - I / 2011 ? IV Variaci?n porcentual trimestral - Series desestacionalizadas Ramas de Actividad Variaci?n Porcentual Agricultura, ganader?a, caza, silvicultura y pesca 1,3 Explotaci?n de minas y canteras 0,4 Industrias manufactureras 0,0 Suministro de electricidad, gas y agua 2,0 Construcci?n -9,9 Comercio, reparaci?n, restaurantes y hoteles -0,5 Transporte, almacenamiento y comunicaciones 1,7 Establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas 1,6 Actividades de servicios sociales, comunales y personales 0,7 Subtotal valor agregado 0,0 Impuestos menos subvenciones sobre la producci?n e importaciones 2,8 PRODUCTO INTERNO BRUTO 0,3 Fuente: DANE - Direcci?n de S?ntesis y Cuentas Nacionales 5.1.4 Sector de la Construcci?n En el primer trimestre de 2012, el valor agregado del sector de la construcci?n decreci? 0,6% respecto al mismo periodo de 2011. Este resultado obedeci? al crecimiento en el valor agregado de edificaciones en 3,5% y a la ca?da de obras civiles en 8,1%. 29 Al comparar el comportamiento con el trimestre inmediatamente anterior, el valor agregado de la construcci?n disminuy? en 9,9%. Este resultado se explica por la ca?da en el valor agregado de obras civiles en 19,0%, as? como de edificaciones en 0,4%. Gr?fico 2. Gr?fico 3 Sector construcci?n 2000 / I - 2012 / I Fuente: DANE - Direcci?n de S?ntesis y Cuentas Nacionales De acuerdo con los resultados del censo de edificaciones efectuado por el DANE en las quince principales ?reas metropolitanas y urbanas del pa?s al primer trimestre de 2012, se observ? una variaci?n anual en el ?rea censada en 16,2%; por tipo de obra, las variaciones fueron las siguientes: 19,9% para las obras en proceso; 14,0% para obras paralizadas y una ca?da en 1,4% para las obras culminadas. Al interior de las obras en proceso, las obras nuevas crecieron en 36,3%, las que contin?an en proceso en 15,6%, y las que reinician proceso en 35,0%. Para el total del ?rea censada, la variaci?n respecto al trimestre inmediatamente anterior fue de 2,2%. Los resultados del Indicador de Inversi?n en Obras Civiles -IIOC-, al comparar el primer trimestre de 2012 con el mismo periodo del a?o 2011, se registro una disminuci?n en 8,1%. Los productos que presentaron decrecimiento en sus 30 inversiones fueron: carreteras, calles, caminos, puentes, carreteras sobre elevadas, t?neles y construcci?n de subterr?neos en 13,7%; v?as f?rreas, pistas de aterrizaje y sistemas de transporte masivo en 46,3%; v?as de agua, puertos, represas y otras obras portuarias en 0,1%; otras obras de ingenier?a civil en 43,1%, Por el contrario, el ?nico grupo con crecimiento fue el de Tuber?as para el transporte y Construcciones para la miner?a y centrales generadoras el?ctricas con un crecimiento de 1,7%. Tomando como base este an?lisis presentado por el Dane, el sector de la construcci?n disminuyo en este trimestre, debido m?s a la ca?da de las obras civiles que a las edificaciones. Con la nueva reforma al subsidio de las tasa de inter?s que el Gobierno va a retornar a partir del 03 de Julio de 2012 y con la asignaci?n de las primeras 100.000 viviendas totalmente subsidiadas por el estado, este sector dentro de la econom?a va a presentar una reactivaci?n favorable no solo a los constructores sino a los compradores y a la econom?a del pa?s. Como se puede encontrar en http://bdbacata.com/newsite/tag/empleo ?Las cifras demuestran que la construcci?n sigue consolid?ndose como uno de los sectores m?s importantes en la generaci?n de nuevos trabajos en el pa?s?, dijo el ministro Vargas Lleras, al conocer el informe de mercado laboral, publicado por el DANE. Fuente : Esto acompa?ado de un favorable concepto de la econom?a Colombiana, que el fondo Monetario Internacional FMI, en su ?ltimo informe "Perspectivas Econ?micas Globales" presento con respecto al crecimiento de un 4.7% para el 2012 y un 4.4% para el 2013. La inflaci?n bajar? del 6,4 por ciento en 2012 al 5,9 por ciento en 2013. El informe indic? que la regi?n mantiene "unas perspectivas prometedoras" gracias a las pol?ticas de ajuste fiscal, monetario y medidas prudenciales que ayudaron a moderar el ritmo de crecimiento en 2011, del 4,5 por ciento, ante los riesgos de recalentamiento. 31 El informe portafolio.co/economia/pronosticos-del-fmi-pib-colombia-2012-y-2013 destaca que, en t?rminos generales, en los ?ltimos seis meses la menor aversi?n al riesgo ha permitido que se relaje la presi?n sobre las econom?as latinoamericanas, algo que amenazaba con recalentarlas e incrementar los niveles de inflaci?n. 5.2 CARACTERISTICAS DEL SECTOR Teniendo en cuenta que el sector de la construcci?n a nivel nacional promete continuar en auge, genera una oportunidad significativa para que PH Soluciones Integrales SAS, logre posicionarse dentro de un mercado en crecimiento. Por lo anterior, el diagnostico actual del sector se encuentra enmarcado dentro de las siguientes caracter?sticas: ? Aumento de las unidades de propiedad horizontal. ? Falta de profesionalismo en la administraci?n del sector. ? Falta de implementaci?n de sistemas de gesti?n de calidad. ? Los servicios se prestan de forma individual. ? Los costos de los servicios contratados son elevados. ? Deshonestidad en el manejo de los recursos de los copropietarios. ? Falta de sistemas de informaci?n para la comunidad, lo cual no genera sentido de pertenencia ni de desarrollo de una conciencia social colectiva. ? Sistemas administrativos sin direccionamiento a la satisfacci?n de las necesidades del cliente final o usuario. ? Falta de implementaci?n de las nuevas tecnolog?as de la comunicaci?n e informaci?n en el sector econ?mico, por lo cual no hay cohesi?n de la comunidad. Dado el escenario anteriormente expuesto, PH Soluciones cuenta con las herramientas necesarias y suficientes para cubrir estas carencias. 32 5.3 ANALISIS DE LA COMPETENCIA En el sector de la administraci?n de P.H. existen todo tipo de personas y empresas que informal ? formalmente prestan este servicio. En el mercado se pueden encontrar empresas que prestan un servicio muchas veces emp?rico y con poco soporte legal ? empresas bien estructuradas que gozan de gran calidad en la prestaci?n de los servicios, incluso vali?ndose de m?ltiples herramientas inform?ticas actuales. Ver anexo No.01 (tabla). 5.3.1 Aiph Ltda. Cuenta con 18 a?os de existencia en el mercado, ubicada en la Calle 174 No.49?-40 y ha capitalizado una amplia experiencia y mejoramiento continuo de los procesos, esta compa??a presenta una debilidad en cuanto a la sectorizaci?n, pues solo atienden clientes del Norte de la Ciudad, estratos 4,5 y 6. Esta compa??a tiene convenios con la universidad piloto de Colombia, donde impulsan por medio de diplomados, el conocimiento de la ley 675 de 2001, cuentan adem?s con un sistema tecnol?gico avanzado y un protocolo antes de presentar una propuesta comercial, este sistema genera demoras importantes en el momento de requerir una cotizaci?n de servicio, no prestan servicios a conjuntos nuevos. Se solicitaron cotizaciones, pero no fueron entregadas. 5.3.2 Convivamos Abisambra Empresa del sector, ubicada en la ciudad de Bogot? transversal 29? No. 141?- 61 cuenta con una trayectoria de 10 a?os dirige sus esfuerzos a los estratos 4,5 y 6; el iniciador y generador de esta idea, inicio sin contar con capital de trabajo y animado por sus deseos, procedi? a realizar la gestiones necesarias y se lanzo a este mercado, coloco una oficina y logro que le asignaran el contrato de un edificio, as? comenz? a sumar compa??as a su experiencia 33 5.3.3 Inmobiliaria Pe?a & Castro CIA Ltda. Empresa dedicada a las administraciones de propiedad horizontal, ubicada en la calle 45 No 7-12 oficina 201, de acuerdo a su experiencia fue adquiriendo nuevos servicios como arrendamiento y alquiler de inmuebles, su objetivo es en un m?nimo de tiempo garantizar el servicio y lograr prestar un servicio adecuado, as? mismo ofrecen servicios adicionales de acuerdo con la necesidades del conjunto o edificio, tiene 20 a?os de experiencia, su fortalezas que de acuerdo con los a?os que tiene han formado un grupo de profesionales en la prestaci?n del servicio, sus debilidad es la presentaci?n de su portafolio, la informaci?n como cotizaci?n no son claros y no tienen p?gina en internet donde muestren su portafolio. 5.3.4 Metrika Ltda. Constituida en el a?o 2003, ubicada en la Calle 92 No.15-78 oficina 101 como una empresa dedicada a negocios de finca ra?z y administraci?n de copropiedades enfoc?ndose en los estratos 4,5 y 6 , su pol?tica es cumplir con los requisitos del cliente a trav?s de soluciones integrales en el ?rea de seguridad industrial y medio ambiente, la empresa se dedica a otras l?neas en los servicios tecnol?gicos, seguridad industrial apoyando el medio ambiente. . 5.3.5 Atardecer Es una empresa que est? situada en el municipio de Cajica, se dedica tambi?n al hospedaje donde no tiene claro si es un hotel pero utiliza este nombre para presentar los servicios de propiedad horizontal, de acuerdo con sus soportes no tienen una misi?n clara y una visi?n de prestar este servicio. la direcci?n que radican es la Cajica Km2 (V?a Cajica Tabio) Sector el rosal. 5.3.6 Acinco Ltda., Est? funcionando hace 15 a?os, brindando asesor?as y servicio a la propiedad horizontal, en su p?gina de internet muestran sus beneficios como exclusi?n de 34 relaci?n laboral por contratar con persona jur?dica, experiencia en la gerencia estrat?gica de propiedad horizontal y respaldo jur?dico especializado. Ubicados en la Calle 182 No 20-91 oficina 239, est?n dispuestos a prestar el servicio en los estratos 3, 4, 5 y 6. Cuenta as? mismo con servicio al cliente, el cual realiza seguimiento a las cotizaciones enviadas y as? mismo hacen tele mercadeo buscando concretar el negocio. 35 6 PLANEACION ESTRATEGICA PH Soluciones plantea la siguiente estructura, que implementara con el objetivo de alcanzar las metas propuestas y el desarrollo del negocio. Gr?fico 3. Planeaci?n Estrat?gica PH Soluciones Integrales Fuente: www.100negocios.com/ceun 6.1 DESCRIPCION Y ORIENTACION DEL NEGOCIO El negocio consiste en prestar el servicio integral de administraci?n de propiedad horizontal, orient?ndolo a los estratos 2,3 y 4 de la ciudad de Bogot?. 36 Incluyendo dentro de nuestro servicio no solo la administraci?n de los recursos sino los valores agregados que como compa??a, forman parte de nuestra direcci?n y portafolio. La seriedad, Efectividad, Garant?a, Orientaci?n al Cliente y la Excelencia, valores que forman parte integral de nuestro propuesta comercial. 6.2 DEFINICION DEL SERVICIO Se ofrecer? una completa asesor?a y acompa?amiento, en todos los procesos que intervienen, para el correcto funcionamiento del conjunto residencial, estos van desde el manejo del presupuesto aprobado por la asamblea general ordinaria, los cobros de mensualidades, el manejo contable y/o fiscal, el manejo de la vigilancia y aseo, asesor?a legal, reparaciones locativas hasta el manejo de alianzas estrat?gicas con entes distritales locales y dem?s establecimientos que generen valor agregado a las actividades promovidas por PH. 6.2.1 Asesor?a legal en Propiedad Horizontal. P.H. Consultor?a Integral se encargara de representar legalmente a la copropiedad en sus actos como entidad, ante los propietarios o ante terceros. P.H. Consultor?a Integral velara por el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, en la medida en que la Ley y el C?digo de Polic?a proporcionen respaldo. P.H. Consultor?a Integral, asistir? a todas las reuniones que sean citadas y brindara informaci?n legal precisa y oportuna a los copropietarios y juntas de administraci?n para la toma de decisiones que beneficien a la comunidad en general. 6.2.2 Administraci?n y control de fondos. P.H. Consultor?a Integral, ofrecer? personal debidamente entrenado y nuestra ?rea de apoyo administrativo ejercer? un estricto control sobre los mismos. 37 En los Edificios que por su tama?o lo ameriten, ofreceremos el servicio ya sea de medio tiempo, tiempo completo o por horas con presencia de administradores delegados, debidamente entrenados y de las universidades que enfocan este tipo de manejos, como la Universidad de la Sabana y de la Salle. 6.2.3 Administraci?n General Algunas de las labores que se realizar?n, acorde con las pautas establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, son: ? Contrataci?n y pago del personal requerido. ? Programaci?n, ejecuci?n y control presupuestal. ? Manejo contable y de cartera. ? Contrataci?n del mantenimiento, liquidaci?n y cobro de cuentas del mismo. ? Adquisici?n y pago de elementos necesarios para el adecuado funcionamiento del inmueble. ? Vigilancia del cabal cumplimiento de las normas y deberes consagrados en el Reglamento de Propiedad horizontal para copropietarios y residentes con el fin de asegurar una buena convivencia. ? Asistir y colaborar con las asambleas y Juntas de Administraci?n ? Todas las dem?s que indique el Reglamento de Propiedad Horizontal para el cargo de Administrador. 6.2.4 Seguro contra incendio De acuerdo con la Ley, toda copropiedad debe tener seguro contra incendio para las ?reas comunes, con el cual, se garantiza que en caso de siniestro, exista la posibilidad real de reconstrucci?n de las ?reas afectadas y reposici?n de los equipos e instalaciones. Para cada edificio, ordenamos un estudio mediante un experto en seguros, y previa la autorizaci?n de la Junta de Administraci?n, se toma una p?liza con una Compa??a 38 de reconocida responsabilidad; en caso de que los copropietarios consideren in?til este gasto, Convivamos Ltda., no se hace responsable por p?rdidas por este concepto. 6.2.5 Asesor?a Jur?dica Nuestro departamento jur?dico est? especializado en el servicio de Propiedad Horizontal y nuestra Compa??a colabora en los conflictos que se presenten por interpretaci?n del Reglamento de Propiedad Horizontal, adem?s este departamento se encarga de agilizar el cobro de las cuotas que no sean canceladas oportunamente. 6.2.6 Cobro de cartera Del pago oportuno de las cuotas de administraci?n depende el adecuado funcionamiento de la copropiedad, en el primer d?a h?bil del mes se env?a la facturaci?n en la que se especifica la fecha de pago de acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y la Asamblea General de Copropietarios, treinta (30) d?as despu?s de entregada la facturaci?n se env?a una primera carta a quienes no han cancelado; en la facturaci?n del mes siguiente se le incluye la o las cuotas no canceladas, si pasados quince (15) d?as de la fecha en que se entreg? la primera carta, no han cancelado, se env?a una segunda carta record?ndole las cuotas vencidas y su inmediato pago, si no cancelan, quince (15) d?as despu?s de la segunda carta se env?a una tercera en donde se les anuncia que si pasados cinco (5) d?as a partir de la fecha de entrega de la tercera carta, no cancelan se pasar? su cuenta al Departamento Jur?dico para el cobro respectivo; una vez el Abogado de la Empresa reciba las cuentas cobrar? de acuerdo a lo estipulado por la Ley. Somos la ?nica Empresa de Administraci?n de Propiedad Horizontal afiliada a Fenalco, Feancobra y Fenalcheque, como parte de nuestro cobro jur?dico, por lo tanto figuramos como empresa en la base de datos de Fenalco, y cuando los cheques son consignados por tercera vez y contin?an siendo devueltos los 39 reportamos a esta base y Fenalco se encarga de realizar el bloqueo comercial y financiero a la empresa o persona giradora del cheque. De igual manera para los deudores morosos solicitamos el bloqueo comercial y financiero a fin de lograr el pronto pago de las obligaciones que tienen como residentes para con el edificio. 6.2.7 Manejo del Presupuesto - Estructura Del Presupuesto El presupuesto es en esencia, la suma de los gastos de la copropiedad. Para efectos de claridad, hemos organizado los gastos seg?n su naturaleza, en cuatro grupos a saber: 6.2.7.1 Costos Fijos Mensuales ? Servicio de Porter?a ? Servicio de Vigilancia ? Servicio de Aseadora ? Servicio de Subadministrador ? Servicio de Secretaria ? Servicio de todero ? Honorarios de Administraci?n y Contabilidad 6.2.7.2 Contratos de Servicios de Mantenimiento ? Mantenimiento preventivo y correctivo de ascensores ? Seguro de Incendio ? Mantenimiento de otros equipos (bombas, cit?fonos, antenas, etc.) NOTA: Para este ?ltimo rubro se establecer? una provisi?n mensual, en caso de no utilizarse, se incrementara la reserva legal 6.2.7.3 Costos Variables ? Servicios p?blicos 40 ? Elementos de aseo ? Bombillos y el?ctricos ? Papelera y Fotocopias ? Imprevistos 6.2.7.4 Reserva Legal Indistintamente y de acuerdo a previa aprobaci?n de la Asamblea General de Copropietarios o la Junta Administradora, se establecer? un porcentaje del total del presupuesto mensual de gastos, el fin primordial de este rubro es el de cubrir todos los imprevistos que no est?n contemplados en el presupuesto, en el com?n de los casos, si todos los residentes efect?an sus pagos en tiempo oportuno, en muy corto tiempo, esta reserva legal llega a ser casi un 50% del Presupuesto mensual de gastos; en las copropiedades donde sus residentes acostumbran pagar con retraso las cuotas correspondientes, se utiliza esta reserva para cubrir los gastos que se encuentren vencidos. No sobra a?adir, que los costos de cobranza coercitiva o judicial (habitualmente el 20%), afectan el presupuesto, y no habiendo una raz?n valida para que Convivamos Ltda., asuma estos costos adicionales, tampoco existe ning?n elemento jur?dico para carg?rselo a quien lo ocasion? (residente moroso), por lo tanto ser? asumido por el edificio. Se tendr? tambi?n en cuenta que cuando le residente paga despu?s del d?a 10, los intereses por mora de que habla la Ley 182, que se facturan en la siguiente cuota, incrementan la reserva legal (que pertenece a la copropiedad). Mensualmente, Convivamos Ltda., pondr? a disposici?n de la Junta de Copropietarios la reserva legal que sobre una vez deducidos los imprevistos y agregados los intereses por mora o multas recaudados en el respectivo mes. 41 6.2.8 Gesti?n de Cartera P.H. Consultor?a Integral se encargara de realizar la gesti?n de cartera de los inmuebles, as? como todas las labores de gesti?n de cartera y cobros jur?dicos requeridos. 6.2.9 Gesti?n de Cartera Maquinaria Seg?n la extensi?n de las ?reas comunes, recomendamos brilladoras o aspiradoras adecuadas a las necesidades de la copropiedad, cuyo costo y mantenimiento ser?n por cuenta del Fondo Com?n del edificio. 6.2.10 Contabilidad P.H. Consultor?a Integral se encargara de preparar todos los movimientos contables y entregar? al Revisor Fiscal o a la Junta de Copropietarios el estado de cuentas y balances respectivos con sus soportes y extractos. 6.2.11 Control de Elementos e Implementos De acuerdo a las necesidades enviamos a los edificios, los art?culos tales como, ceras, jabones, escobas, cepillos, etc., debidamente remisionados, esto con el fin de ejercer un control sobre estos elementos evitando su mala utilizaci?n. Los porteros tienen orden de no dejar sacar del edificio ninguno de los elementos de aseo por parte de los empleados o personas ajenas a tal labor 6.2.12 Seguridad, Porter?a y Vigilancia P.H. Consultor?a Integral realizara la gesti?n para la contrataci?n del servicio de Vigilancia con una Compa??a debidamente especializada y aprobada por la Superintendencia de seguridad, para tal efecto presentara las cotizaciones necesarias para que la Asamblea o la Junta de Copropietarios elijan la empresa que cumpla con los requisitos exigidos. 42 Convivamos Ltda. Cuenta con la debida aprobaci?n del Ministerio de Defensa Nacional a trav?s de la licencia de funcionamiento n?mero 01351, expedida por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, pero a pesar de contar con la aprobaci?n del uso de armas, no las recomendamos y por ello Convivamos Ltda. suministra el personal de porter?a o vigilancia sin dotaci?n de arma, el cual est? debidamente entrenado y capacitado para desempe?ar esta labor; por ser empleados de Convivamos Ltda., toda la carga prestacional est? a cargo de nuestra empresa y el servicio de supervisi?n es de 24 horas al d?a. Dentro del servicio se incluye la dotaci?n de un equipo de radiocomunicaci?n. Cuando la copropiedad no desea el servicio de portera (sin armas), nuestra Empresa subcontratada el servicio de Vigilancia (con armas) con una Compa??a debidamente especializada y aprobada por el Ministerio de Defensa Nacional, para tal efecto presentamos como m?nimo tres cotizaciones para que la Asamblea o la Junta de Copropietarios escojan la Empresa que cumpla con los requisitos exigidos por la copropiedad. Convivamos Ltda., ofrece en caso de suministrar el servicio de porter?a sin armas, obsequiar el 50% del valor de la instalaci?n de un equipo de alarma monitoreada para el per?metro de edificio con la empresa Proteckto Ltda., y el costo del servicio mensual estar? a cargo de la copropiedad. 6.2.13 Mantenimiento de prados y jardines Convivamos Ltda., contrata personal experto en este ramo que se encarga del dise?o, renovaci?n y mantenimiento de prados y jardines; Normalmente el mantenimiento se efect?a una vez al mes o m?s si se requiere, la supervisi?n de estos trabajos la ejerce Convivamos Ltda. 43 6.2.14 - Mantenimiento de equipos El mantenimiento de equipos, es una de las actividades m?s complejas en la administraci?n de un edificio y por ello dentro de un marco racional, para cada conjunto habitacional, deber? estructurarse un programa de mantenimiento preventivo para cada uno de los equipos instalados. 6.2.14.1 Mantenimiento de ascensores Para el mantenimiento preventivo de los ascensores, contratamos a una firma especializada de nuestra entera confianza, firma que cuenta con profesionales id?neos en la rama, esto siempre sujeto a la consideraci?n de la Junta de Copropietarios, siempre en aras del beneficio y garant?a de funcionamiento a largo plazo. 6.2.14.2 Mantenimiento de bombas En condiciones normales, los equipos de bombeo solo presentan tres tipos de fallas a saber: ? Desgaste de los contactores. ? Da?o en interruptores de nivel de los tanques. ? Obstrucci?n o rompimiento de las "V?lvulas de Pie". En cualquiera de los dos primeros casos, un electricista com?n y corriente, efect?a la reparaci?n en muy corto tiempo; en el tercero el asunto es de simple plomer?a. En casos especiales cuando el da?o sea mayor, solicitamos cotizaciones a Empresas especializadas, las cuales sometemos a aprobaci?n de la Junta a fin de efectuar r?pidamente la reparaci?n, para estos casos recomendamos efectuar una provisi?n para evitar la odiosa cuota extraordinaria. 44 6.2.15 Mantenimientos Varios Toda construcci?n requiere, infinidad de mantenimientos las cubiertas, los muros, los cielorrasos, los pisos, las l?mparas, los fusibles, las obras de ornamentaci?n, etc., todo lo cual es parte importante no solo en la habitabilidad sino en la valorizaci?n. Podemos clasificarlos en tres categor?as: 1) Menores 2) Los que requieren intervenci?n de contratistas pero de menor cuant?a 3) Los mantenimientos y obras de mayor envergadura Los mantenimientos menores (bombillos, rosetas, llaves, candados, cadenas, vidrios, etc.) se atienden con fondos establecidos previamente en el presupuesto. Los mantenimientos de menor cuant?a (hasta $1.000.000.oo) y que requieren la intervenci?n de un contratista independiente, sencillamente se ordena soportando con una factura o cuenta de cobro el valor de las reparaciones y materiales utilizados, para este rubro utilizaremos los dineros del Fondo Com?n de Propietarios. En el caso de obra de mayor cuant?a, en asocio y con autorizaci?n del Consejo de Administraci?n solicitamos cotizaciones y se otorga el contrato. No sobra anotar, que para este caso, Convivamos Ltda., elabora el contrato, exige p?lizas de cumplimiento y manejo de anticipos, supervisa la obra, y hace todo lo que est? al alcance, para tratar de que el contratista cumpla con el trabajo y la garant?a, pero se aclara que no asume ninguna responsabilidad ante los copropietarios. 6.2.16 Mantenimiento y Reparaciones Locativas P.H. Consultor?a Integral se encargara de realizar los mantenimientos de cubiertas, muros, cielorrasos, pisos, l?mparas, fusibles, obras de ornamentaci?n, etc., factores que intervienen y son un factor importante para la valorizaci?n de los inmuebles. Servicios - Administraci?n - Supervisi?n Teniendo en cuenta Convivamos Ltda., ofrece personal debidamente entrenado y nuestro Departamento de Operaciones 45 ejerce un estricto control al personal, se lograr? el adecuado y oportuno control de los servicios en la copropiedad. Los supervisores efect?an al menos una visita diaria a la copropiedad con el fin de verificar el estado del inmueble, adecuado funcionamiento de equipos. Control de personal y aseo general de las ?reas comunes en la porter?a existen planillas destinadas a cada labor, estar?n siempre a disposici?n de todos los copropietarios y residentes a fin de constatar la labor de supervisor. En los Edificios que por su tama?o lo ameriten, ofrecemos el servicio de oficina ya sea de medio tiempo o tiempo completo. Dicho servicio es prestado por personal estudiante de la Universidad de la Sabana o de La Salle, en semestres de pr?ctica debidamente coordinados por la Gerencia General y de operaciones para as? lograr un excelente servicio a la copropiedad. Servicios - Servicios Generales ? Personal. Convivamos Ltda., tiene a disposici?n de la copropiedad personal debidamente entrenado y capacitado, para desempe?ar la labor encomendada. Nuestro personal, son empleados directos de la Compa??a, y por lo tanto todas las prestaciones sociales y laborales que se generen son responsabilidad nuestra. Los uniformes de dotaci?n, al igual que el calzado de trabajo, son suministrados por nosotros en los plazos que exige la Ley o antes si se hace necesario para la adecuada presentaci?n del personal. 6.2.17 Servicios Generales - Servicio de Aseo Para tener bases concretas de realizaci?n de nuestra labor, en la visita que realizan nuestras Supervisoras de Mantenimiento a la copropiedad, eval?a las ?reas comunes tales como: Andenes, porter?a, garaje, hall de entrada, escaleras, comunal, pasillos de acceso a los apartamentos, prados, jardines, zonas de recreo, etc., a fin de determinar el n?mero de empleados necesarios para el desarrollo de esta labor. 46 Si se estima conveniente dado el tama?o del inmueble, se proponen empleados llamados de "oficios varios o toreos", los cuales son responsables de evacuaci?n de basuras, aseo de ?reas de parqueo y zonas externas, etc. 6.3 PARTICIPANTES EN EL DESARROLLO Las personas involucradas en el Negocio y que tienen su participaci?n es el Administrador y Representante Legal (PH Soluciones S.A.S), Administrador delegado, Contador, Revisor fiscal y los que hacen parte de la nomina del presupuesto aprobado en cada conjunto en su asamblea general ordinaria que son la nomina del servicio de vigilancia, aseo, y jardiner?a. 6.4 SEGMENTACION DEL MERCADO El sector que atenderemos son los conjuntos residenciales de los estratos 2, 3 y 4 de Bogot?, seg?n el informe de la administraci?n distrital el 84.7 % pertenecen a los estratos 1,2 y 3 esto es equivalente a 6.235.867 habitantes, el 15.3% de poblaci?n corresponde a los estratos 4, 5 y 6 , en este caso se incluyen 105.153 personas que se localizan en manzanas sin asignaci?n de estrato como cuarteles ,c?rceles y entre otros. De las 45.188 manzanas que tiene registrada la ciudad en su ?ltima actualizaci?n de estratificaci?n socioecon?mica 7.001 son estrato uno, 15.523 estrato dos, 11.937 tres, 2.378 cuatro, 1.028 cinco y seis 846 manzanas. Del total, 6.475 aparecen sin estrato porque en ellas se localizan predios con usos distintos al residencial. Las localidades m?s pobladas son Suba, que concentra el 14,2% del total de la poblaci?n con 1.044.006 habitantes; Kennedy con 1.009.527 y Engativ? con 836.124 habitantes. 47 Las localidades de Ciudad Bol?var, Bosa, Usaqu?n, San Crist?bal, Rafael Uribe Uribe, Usme y Fontib?n concentran en conjunto el 42,9%; las dem?s localidades registran una participaci?n del 17,9%. La localidad de Usaqu?n con 469.635 habitantes, representa el 6,4% del total de la poblaci?n de Bogot?. Su poblaci?n habita mayoritariamente viviendas en estratos tres (3) y cuatro (4), alcanzado el 31,0% y el 27,5% respectivamente. Las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) en que se concentra el estrato tres (3) son Verbenal y San Crist?bal Norte en estrato cuatro (4) la poblaci?n se localiza mayoritariamente en las UPZ Los Cedros y Tober?n. El 1,8% del total de habitantes de Bogot? esta ubicado en la localidad de Chapinero con 132.271 habitantes, estando representada por el estrato seis con el 35,3%, del cual la UPZ el Refugio contiene el 60,5% de la poblaci?n, seguida de la UPZ Chic? Lago con el 33,5%.(publicado por radio Santaf?). De acuerdo a los datos obtenidos por el censo inmobiliario de 2011, el total de predios en la ciudad de Bogot? son 2.181.000 de los cuales el 82,3% de los predios son de uso residencial y el 17,7% son no residenciales. Cuadro 3. Distribuci?n de Predios en la ciudad de Bogot? Estrato Nivel Predios % De Estrato Ingreso En SLMMV % Estrato 1 Bajo - bajo 100.000 4,6% Menos de un a?o 9,30% Estrato 2 Bajo 479.000 22% Entre 1 y 3 42,70% Estrato 3 Medio ?bajo 592.000 27,1% Entre 3 y 5 30,20% Estrato 4 Medio 372.000 17,1% Entre 5 y 8 9,10% Estrato 5 medio - alto 131.000 6% Entre 8 y 16 3,70% Estrato 6 Alto 122.000 5,6% Mas de 16 1,70% No Residencial 385.000 17,70% Total 2.181.000 100% FUENTES: Censo Inmobiliario de Bogot? 2011 www.Metrocuadrado.com 48 Gr?fico 4. Distribuci?n de Predios en la ciudad de Bogot? FUENTES: Censo Inmobiliario de Bogot? 2011 www.Metrocuadrado.com De los 1.796.000 de los predios residenciales de Bogot?, 1.161.000 son de propiedad horizontal (P.H.), que corresponde a un 64,64%. Actualmente existe un d?ficit que sobrepasa las 280.000 unidades de vivienda. Gr?fico 5. Distribuci?n de Propiedad Horizontal en la ciudad de Bogot? FUENTES: Censo Inmobiliario de Bogot? 2011 www.Metrocuadrado.com 49 Ilustraci?n 1. Porcentaje de PH por sector FUENTE DE LA IMAGEN: Censo Inmobiliario de Bogot? 2011 En Bogot? la poblaci?n estimada al a?o 2011 es de 9?467.804 habitantes, que representan el 20,47% de la poblaci?n colombiana proyectada por el DANE en 46?235.229. (www.dane.gov.co/reloj/relojanimado.php) Los n?meros reflejan claramente que el mayor requerimiento (79.6 %) de los habitantes est? concentrado en los estratos 2 al 4, lo cual indica hacia d?nde deben dirigirse los esfuerzos tanto de constructores como de empresas de administraci?n de propiedad horizontal. (ver cuadros anexos) 6.5 MODELO DE INGRESOS Los ingresos de la compa??a, corresponder?n a las remuneraciones por los contratos obtenidos con las propiedades horizontales, el objetivo de PH es poder ajustarse a los presupuestos que se encuentren aprobados, la diferencia estar? marcada por las horas de servicio y acompa?amiento. 50 Los diferentes productos que se presentan dentro del portafolio, permitir?n generar ingresos adicionales a los contemplados en el p?rrafo anterior, para las propiedades horizontales que no est?n interesadas en los servicios de administraci?n, pero s? de asesor?a jur?dica, fiscal y contable entre otros. 6.6 PRECIO El precio base por unidad residencial para el servicio de asesor?a integral de administraci?n, ser? de $6.000, teniendo las unidades residenciales as?: ? A partir de 100 unidades residenciales su valor por unidad ser? de $6.000. ? Menor de 100 unidades residenciales, estar? sujeto a las horas contratadas vs presupuesto aprobado. ? Para los servicios independientes contratados, el costo estar? negociado conforme al presupuesto del conjunto y a la intensidad horaria requerida. 6.7 ESTRATEGIA DE NEGOCIO El modelo de estrategia que PH soluciones abarcara, incluir? las siguientes estrategias, con el fin de obtener un posicionamiento y reconocimiento dentro del sector: 6.7.1 Estrategia de Distribuci?n Este modelo de estrategia PH lo enfoca hacia el mercado, como una manera de conquistar clientes, en la cual la voz a voz ser? la mejor carta de presentaci?n ante futuros y potenciales clientes. Algunas estrategias que se utilizar?n relacionadas a la Distribuci?n son: ? Aprovechamiento de los medios masivos como Internet, Radio y llamadas personalizadas. ? Constructoras con proyectos en tr?mite. 51 ? Uso de intermediarios. ? Realizar publicidad en Centros Comerciales. ? Visitar Consejos de Administraci?n de la poblaci?n objetivo. ? Buscar acercamiento a trav?s de las alcald?as locales. ? A trav?s de Cajas de Compensaci?n. ? A trav?s de eventos en localidades de la poblaci?n objetivo. ? A trav?s de medios escritos, peri?dicos de reconocida circulaci?n y credibilidad. 6.7.2 Estrategia de Servicio Uno de los principales retos y objetivos de ofrecer nuestro servicio es generar y crear la cultura de la sana convivencia, cimentada en una clara perspectiva de responsabilidad social, sobre la cual se enfocaran todos los esfuerzos, esto permitir?: ? Crear estrategias de convivencia social. ? Sensibilizar sobre la importancia de acudir a los medios alternativos de soluci?n de conflictos que, finalmente, son los que permiten llegar a acuerdos razonables y justos. ? Capacitar y fortalecer los comit?s de convivencia a los cuales no se les ha dado su verdadera importancia. ? Ofrecer atenci?n oportuna y soluci?n de necesidades dentro de los par?metros establecidos y permitidos. Adicional a lo anterior, nuestra firma ofrecer? de manera trasparente los servicios de: Ejecuci?n del presupuesto: De acuerdo a los presupuestos generados por toda copropiedad su ejecuci?n ira acorde con lo planeado en las asambleas por lo tanto 52 PH Soluciones, se destacara en presentar un presupuesto de acuerdo a las necesidades del conjunto. Propuestas en el Aumento de la Administraci?n: PH Soluciones presentara estrategias de aumento de la administraci?n donde el copropietario tenga las ventajas de descuentos m?s no de multas o intereses altos. Rendici?n de Cuentas: PH Soluciones se destacar? en la rendici?n de cuentas y en la creaci?n de una cultura en los Conjuntos a Cargo, se pasara un informe de la gesti?n, de lo ejecutado y novedades al consejo de administraci?n entre el d?a 11 y 30 del mes ya que el recaudo generalmente est? entre el 1 al 10 de cada mes. Actividades con la alcald?a local: Cada localidad maneja programas para la comunidad, tanto de emprendimiento, capacitaciones, presupuestos para familias de escasos recursos y actividades que promueven el desarrollo de la comunidad, por desconocimiento, estos beneficios no son utilizados en su m?xima capacidad, debido a lo anterior PH buscara implementar un mayor acercamiento con estos entes estatales en pro de las comunidades a las que administre. Asamblea Exitosa: PH Soluciones utilizara estrategias para obtener participaci?n masiva en las asambleas, sin perder el enfoque jur?dico y legal, pero buscando hacer llamativa este tipo de reuniones a los copropietarios. Alianzas: PH Soluciones buscara y se fortalecer? en crear alianzas con proveedores que suministren dotaciones de papeler?a, aseo entre otros a los conjuntos, con el fin de minimizar la carga presupuestal y mejorar el flujo de la caja de los conjuntos. Archivo: PH Soluciones tendr? como objetivo organizar el archivo del Conjunto, creando las hojas de vida de cada inmueble, organizando las carpetas por entes, proveedores buscando optimizar la b?squeda de solicitudes y la transparencia de los manejos. 53 Cronograma del a?o: PH Soluciones presentara y/o publicara las fechas de las cuales se ejecutaran los eventos durante el a?o como fechas especiales del d?a de la mujer, d?a de la madre, d?a del Padre, etc. 6.7.3 Estrategia de precios El costo por unidad residencial ser? de $6.000, sin embargo con el enfoque que tenemos, podremos ajustarnos al presupuesto del conjunto residencial aprobado previamente y entrar a efectuar las negociaciones en cuanto a tempo. Adicionalmente, en la puesta de servicio como valor agregado, se encontrara la adquisici?n de una p?liza de responsabilidad y manejo, que proporcione confianza a los copropietarios y respalde las labores que realicemos. 6.7.4 Estrategia de Promoci?n Ofrecer capacitaciones a los diferentes grupos que conforman las administraciones de PH por ejemplo a los grupos o comit?s de convivencia y consejos de administraci?n. Buscar alianzas con entidades del distrito como Secretaria de Salud, educaci?n, medio ambiente y h?bitat, por medio de las cuales se les pueda ofrecer campa?as de salud, educaci?n, cuidado del medio ambiente, prevenci?n a los copropietarios, charlas con psic?logos en temas de ?ndole social y para la ni?ez. mediante el internet, voz a voz llegando a las constructoras para formar alianzas estrat?gicas. Participaci?n en eventos como Ferias Empresariales organizadas por Fedelonjas, c?mara de comercio (feria del hogar y de construcci?n) y que re?nan constructoras o al gremio. 54 6.7.5 Estrategia de Mercadeo El grupo de trabajo conformado por una contadora y un Administrador de Empresas el papel del administrador residir?a de gerenciar al proyecto de acuerdo a sus conocimientos en la ley 675 de 2001, quien dar?a las pautas de le ejecuci?n del Negocio organizando, planeando y el control de las mismas con su equipo de trabajo, presentar?a los informes financieros para la presentaci?n de rendici?n de cuentas a los consejos de Administraci?n. 6.7.6 Estrategia de Comunicaci?n Para dar a conocer nuestros servicios podemos valernos de m?ltiples medios de comunicaci?n que se encuentran a disposici?n actualmente como: 6.7.6.1 Brochure, A trav?s del cual nuestros potenciales clientes podr?n conocer qui?nes somos, lo que hacemos y lo que nos orienta. 6.7.6.2 P?gina Web: www.phsolucionesintegrales.com.co, que permite que los clientes potenciales ubiquen informaci?n de nuestra empresa y portafolio de servicios, con el fin de orientarlos en la soluci?n de sus necesidades. A trav?s de estas p?ginas nuestros clientes pueden contactarnos e indicarnos sus inquietudes. Peri?dico: Un peri?dico es perfecto para mostrar a la gente nuestro negocio, pues nos permite mostrar a un gran n?mero de clientes potenciales nuestros servicios. 6.7.6.3 Cartas de presentaci?n y tarjetas de presentaci?n: Utilizados en un primer contacto con posibles clientes. 6.7.6.4 Volantes: Distribuidos en los conjuntos residenciales a los copropietarios. 55 6.8 VENTAJA COMPETITIVA Como aspecto diferenciador y ganador dentro del mercado PH Soluciones se caracterizara por el acompa?amiento al Consejo y la comunidad, por dar cumplimiento al presupuesto aprobado por la asamblea general ordinaria y el enfoque social que involucrara a las alcald?as locales y dem?s entes gubernamentales, todo esto con el ?nico fin de ser una propuesta atrayente no solo para los clientes sino tambi?n para futuros inversionistas. 56 7 ANALISIS ESTRATEGICOS PH SOLUCIONES 7.1 MISION Ofrecer soluciones integrales para la administraci?n de Propiedad Horizontal con seriedad, efectividad, garant?a, excelencia y orientaci?n al cliente, siendo la responsabilidad social el pilar fundamental de la organizaci?n. 7.2 VISION Ser reconocidos en el mercado como la empresa l?der en administraci?n de Propiedad Horizontal, a trav?s de nuestra excelencia profesional y un alto compromiso social, llegar a ser en el primer quinquenio (2017), un ente jur?dico con manejo de temas inmobiliarios, dentro de su portafolio. 7.3 POLITICA CORPORATIVA PH Soluciones realizara un acompa?amiento integral a nuestros clientes, con el fin de obtener su satisfacci?n y fidelizaci?n. Atenderemos las exigencias de nuestros clientes, basados en la normatividad legal vigente de servicios de administraci?n, asesor?a contable y asesor?a jur?dica con: ? Personal calificado y encaminado al servicio. ? Mejoramiento de los procesos, buscando estrategias de satisfacci?n. ? Recursos vanguardistas enfocados a los procesos. ? Implementaci?n de controles para mitigar los riesgos. 57 7.4 OBJETIVOS CORPORATIVOS Seriedad: Cumpliremos las labores encomendadas con excelencia, haciendo uso correcto de los recursos. Efectividad: Trabajaremos para solucionar las necesidades de nuestros clientes, en la mejor forma y menor tiempo posible. Garant?a: Cumpliremos a cabalidad con nuestros compromisos y brindamos total seguridad a nuestros clientes. Orientaci?n al Cliente: Nuestras estructuras, procesos y decisiones se centraran en las necesidades actuales y potenciales de nuestros clientes. Excelencia: Buscamos la excelencia en todo lo que hacemos y tenemos la determinaci?n de mantenernos dentro de los m?s altos est?ndares de calidad. 7.5 MARCA PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S 7.6 LOGO Ilustraci?n 2. Logo de la empresa Fuente: Los autores 58 7.7 ANALISIS DOFA 7.7.1 Debilidades ? Empresa en etapa inicial de operaci?n, carece de portafolio de clientes. ? Capital de Trabajo m?nimo para inversiones. ? Para ser una empresa fuerte en el mercado nos hace falta mejorar en la tecnolog?a. ? Los Competidores son mejores en ?reas de inmobiliario (Venta - Arrendamiento) y en la pol?tica de comunicaci?n. ? No contar con un ISO de calidad. La oficina no cuenta con un sistema de seguridad adecuado. 7.7.2 Oportunidades ? El mercado de Propiedad Horizontal se encuentra en etapa de crecimiento y desarrollo. ? Auge en inversi?n de propiedad horizontal por parte de las cajas de Compensaci?n familiar y entidades financieras. ? Amplios proyectos en marcha por parte de las constructoras. ? Promover el acceso a las partidas presupuestales de las alcald?as locales, en beneficio de los habitantes, para capacitaciones, actividades recreativas, becas y convenios con el Sena entre otros, que faciliten el desarrollo de los mismos. ? Diversidad de ofertas en diferentes medios de prensa e internet, que convocan la solitud de administradores para los conjuntos residenciales. 7.7.3 Fortalezas ? La experiencia de los integrantes del proyecto, que incluye las ?reas administrativa, contable y fiscal de aproximadamente cinco a?os. 59 ? El enfoque a la responsabilidad social como columna de la organizaci?n. ? Los Contactos con las alcald?as. ? Experiencia en la elaboraci?n y ejecuci?n de presupuestos en las propiedades Horizontales. ? Propuesta de negocio, que impacto en la pasada muestra empresarial de la Universidad EAN, obteniendo el quinto puesto dentro de 37 proyectos, presentados en el primer semestre del 2011. 7.7.4 Amenazas ? Los Administradores emp?ricos y/ o de representaci?n natural por cobros bajos por el servicio. ? La tecnolog?a utilizada por las empresas con gran trayectoria en el mercado de propiedad horizontal. ? La mala Administraci?n de los Administradores delegados. 7.8 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL 60 7.9 PERFILES Y FUNCIONES 7.9.1 Gerente General Las principales funciones son planear, ejecutar y dirigir la gesti?n administrativa y operativa de la empresa, del manejo de la relaci?n con los clientes y proveedores. Desarrolla las estrategias de ventas y compras anuales y las proyecciones de la organizaci?n. Se encarga del control administrativo y disciplinario del personal y coordina todas las actividades operativas, administrativas y comerciales, adem?s de realizar las funciones propias de Representaci?n Legal. 7.9.1.1 Requisitos: ? Alto Conocimiento y destreza para manejar programas del Sistema Office: Word, Excel, PowerPoint; as? como para el manejo de Internet. ? Habilidades y Conocimientos en Gesti?n de Calidad para liderar procesos que hacen parte de un Sistema de Gesti?n de la Calidad ISO 9001, entre otros. ? Experiencia en el manejo de Administraci?n de Personal, conocimientos legales directamente relacionados con los procesos de contrataci?n, administraci?n y desarrollo. ? Habilidad para dise?ar y controlar el cumplimiento del plan operativo de ingresos y egresos de la empresa. ? Capacidad para optimizar y rentabilizar los recursos humanos, t?cnicos y econ?micos disponibles, con el objetivo de mejorar los procesos, procedimientos y m?todos de trabajo y contribuir a la eficacia y agilidad de los sistemas de gesti?n. ? Capacidad para liderar a su grupo de trabajo, de impartir directrices y estrategias funcionales de alto nivel, con calidad y eficiencia; de dise?ar objetivos de trabajos claros y efectivos, los cuales logra obtener mediante la adecuada y proactiva gesti?n organizacional y grupal. 61 ? Capacidad que tiene el trabajador para tener en cuenta la incidencia econ?mica positiva o negativa de las decisiones que toma en el desarrollo normal de sus funciones, logrando obtener de ellas la mayor ventaja para la organizaci?n a trav?s de su propia gesti?n. ? Capacidad para elegir entre varias alternativas, aquellas que son las viables para la consecuci?n de los objetivos, bas?ndose en un an?lisis exhaustivo de los posibles efectos y riesgos as? como posibilidades de implantaci?n. ? Capacidad para establecer y mantener relaciones cordiales, rec?procas y c?lidas o redes de contacto con sus clientes internos y externos. ? Capacidad para llegar a acuerdos ventajosos, a trav?s del intercambio de informaci?n, debate de ideas y utilizaci?n de estrategias efectivas, con personas o grupos que puedan presentar intereses diversos, diferentes a los nuestros e incluso contrapuestos. ? Conocimiento de c?mo el entorno en su m?s amplio sentido influye en las estrategias y como ?stas a su vez determinan las distintas alternativas que le permitan cumplir con objetivos propuestos. ? Dispuesto a satisfacer las necesidades inmediatas de sus clientes internos y externos, ya que con esto contribuye a la consecuci?n de los objetivos comunes de toda la organizaci?n. 7.9.1.2 Funciones ? Capacitar y orientar al personal en los cargos de Administradores Delegados. ? Realizar auditorias ? Realizar y ejecutar el presupuesto de los conjuntos a su responsabilidad. ? Supervisar los movimientos de los conjuntos liderados por los administradores delegados. ? Atender novedades y dar soluci?n de los conjuntos inscritos en la empresa. ? Realizar labores de mercadeo para adquirir nuevos inmuebles. ? Dise?ar estrategias de servicio. 62 ? Capacidad para resolver eficazmente situaciones, hechos o conflictos en los que se ponen en juego intereses que pueden afectar a las relaciones entre personas, hacer peligrar los objetivos, los intereses o la imagen de la organizaci?n. ? Capacidad para dirigir sus acciones hacia el cumplimiento total de los objetivos establecidos tanto as? mismo, como a su ?rea de trabajo. La ley 675 de 2001, define as? las Funciones B?sicas para los Administradores de Propiedad Horizontal: (Articulo 51, actualisece.com) ? ?1- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobaci?n el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administraci?n, si lo hubiere. 4- Preparar y someter a consideraci?n del Consejo de Administraci?n las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecuci?n presupuestal. 5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jur?dica que surgen como consecuencia de la desafectaci?n de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectaci?n, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administraci?n, conservaci?n y disposici?n de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8- Cobrar y recaudar, 63 directamente o a trav?s de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligaci?n de car?cter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorizaci?n alguna. 9- Elevar a escritura p?blica y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representaci?n legal de la persona jur?dica. 10- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jur?dica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que se?ale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administraci?n, seg?n el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administraci?n, seg?n el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administraci?n del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14- Las dem?s funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, as? como las que defina la asamblea general de propietarios. Otras funciones del Administrador, que si bien no est?n contenidas en la ley ni en muchos reglamentos, pero que nacen de su propia naturaleza, tienen que ver con la educaci?n de la Comunidad, la permanente informaci?n respecto a temas como la convivencia, la Seguridad, las normas legales, y en general todas las cuestiones que competan a la comunidad de copropietarios. .."Los administradores responder?n por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jur?dica, a los propietarios o a terceros. Se presumir? 64 la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitaci?n de sus funciones, violaci?n de la ley o del reglamento de propiedad horizontal" - Ley 675 de 2001, Articulo 50) es l?gico que se le deben respetar sus atribuciones, sin pretender "Coadministrar" junto con ?l, a no ser que expresamente se asuma la responsabilidad de tal "Coadministraci?n" y se le exonere de toda responsabilidad. No ser?a justo despojar al Administrador de sus atribuciones dej?ndole con toda la responsabilidad, pues esta ?ltima nace precisamente de las primeras: Son las Atribuciones y el poder de ejercerlas las que en definitiva generan unas obligaciones y una responsabilidad. 7.9.2 Administradores Delegados: 7.9.2.1 Requisitos ? Disposici?n de actuar, sentir y/o pensar en torno a las necesidades del cliente para lo cual dirige toda sus acciones como estrategia para garantizar la satisfacci?n de los mismos. ? Capacidad para identificar, comprender y evaluar las diferentes variables que inciden en la consecuci?n de un objetivo, determinando las posibles alternativas de viabilidad, teniendo en cuenta su repercusi?n en los niveles de calidad y eficiencia esperados. ? Habilidad para adquirir y asimilar nuevos conocimientos y destrezas y utilizarlos en la pr?ctica laboral. Capacidad para Captar y asimilar con facilidad conceptos e informaci?n simple y compleja. ? Capacidad para llegar a acuerdos ventajosos, a trav?s del intercambio de informaci?n, debate de ideas y utilizaci?n de estrategias efectivas, con personas o grupos que puedan representar de alto inter?s para la organizaci?n. ? Capacidad para comprender e interpretar las situaciones que afectan directamente a la realidad organizacional, as? como para demostrar el alto nivel de conocimiento de todos los procesos operativos, funcionales y de 65 servicio de la compa??a, como estrategia para tomar acciones, redireccionar, implementar y/o gestionar proyectos o necesidades espec?ficas de clientes o de programas. ? Capacidad para resolver eficazmente situaciones, hechos o conflictos en los que se ponen en juego intereses que pueden afectar a las relaciones entre personas, hacer peligrar los objetivos, los intereses o la imagen de la organizaci?n. 7.9.2.2 Funciones: ? Representar a la empresa como Administrador Delegado. ? Atender las necesidades de los copropietarios. ? Dar soluciones concretas a los del consejo y copropietarios. ? Responsable del movimiento diario de caja (ingresos y Egresos). ? Realizar estrategias con el fin de buscar beneficios para el conjunto con los diferentes proveedores y Ediles de las alcald?as locales. ? Ejecutar el presupuesto de los conjuntos. ? Entregar soportes Ingresos y egresos a la empresa para poder ingresar todos los movimientos y elaborar los balances correspondientes. ? Realizar las consignaciones del recaudo. ? Manejo del personal de servicios generales y de vigilancia. ? Supervisar las gestiones del personal. 7.9.3 Contador 7.9.3.1 Requisitos ? Profesional en Contadur?a P?blica, con tarjeta profesional activa y buen comportamiento certificado debidamente pro la Junta Central de Contadores. ? Persona Id?nea, con caracter?sticas claras de confiabilidad y liderazgo. ? Disposici?n de trabajo en equipo y bajo presi?n. ? Buenas relaciones interpersonales y de atenci?n a servicio al cliente. 66 ? Persona Din?mica, Entusiasta y generadora de soluciones. ? Persona con pensamiento estrat?gico. 7.9.3.2 Funciones: ? Clasificar, registrar, analizar e interpretar la informaci?n financiera de conformidad con el Plan ?nico de Cuentas, establecido seg?n las normas legales vigentes. ? Llevar los libros contables requeridos, con el fin de garantizar el cumplimiento de las normas. ? Preparar y presentar los informes financieros de PH Soluciones y de rendici?n de cuentas de los conjuntos administrados por la compa??a. ? Preparar y presentar las declaraciones que a nivel municipal, distrital y nacional se requieran. ? Presentar los an?lisis de Estados financieros de forma fidedigna. ? Asesorar a la Gerencia en asuntos relacionados con el cargo. ? Llevar el archivo concerniente a su labor, de manera organizada y oportuna. 7.10 ASPECTOS LEGALES La empresa ser? constituida como una sociedad por acciones simplificadas S.A.S, inscrita en la c?mara de comercio y tendr? como sede principal la ciudad de Bogot?. 7.10.1 Antecedentes La Ley 1258 de 2008 de Sociedades por Acciones Simplificadas SAS (http://emprendimiento.sena.edu.co/index.php?option=com_content&view=article&id =9&Itemid=3) introduce un tipo social h?brido, con autonom?a, tipicidad definida y con una regulaci?n vinculada al r?gimen general de las sociedades. 67 Este nuevo tipo de sociedad brinda las ventajas de las sociedades an?nimas y les permite dise?ar mecanismos de direccionamiento de sus empresas de acuerdo a las necesidades. Constituci?n.- La sociedad por acciones simplificada podr? constituirse por una o varias personas naturales o jur?dicas, quienes s?lo ser?n responsables hasta el monto de sus respectivos aportes. Salvo lo previsto en el art?culo 42 de la presente ley, el o los accionistas no ser?n responsables por las obligaciones laborales, tributarias o de cualquier otra naturaleza en que incurra la sociedad. Personalidad jur?dica.- La sociedad por acciones simplificada, una vez inscrita en el Registro Mercantil, formar? una persona jur?dica distinta de sus accionistas. Naturaleza.- La sociedad por acciones simplificada es una sociedad de capitales cuya naturaleza ser? siempre comercial, independientemente de las actividades previstas en su objeto social. Para efectos tributarios, la sociedad por acciones simplificada se regir? por las reglas aplicables a las sociedades an?nimas. Imposibilidad de negociar valores en el mercado p?blico.- Las acciones y los dem?s valores que emita la sociedad por acciones simplificada no podr?n inscribirse en el Registro Nacional de Valores y Emisores ni negociarse en bolsa. 7.10.2 Constituci?n y Prueba de la Sociedad Contenido del documento de constituci?n.- La sociedad por acciones simplificada se crear? mediante contrato o acto unilateral que conste en documento privado, inscrito en el Registro Mercantil de la C?mara de Comercio del lugar en que la sociedad establezca su domicilio principal, en el 'cual se apresar? cuando menos lo siguiente: Nombre, documento de identidad y domicilio de los accionistas; Raz?n social o denominaci?n de la sociedad, seguida de las palabras "sociedad por acciones simplificada/; o de las letras S.A.S. 68 El domicilio principal de la sociedad y el de las distintas sucursales que se establezcan en el mismo acto de constituci?n; El t?rmino de duraci?n, si ?ste no fuere indefinido. Si nada se expresa en el acto de constituci?n, se entender? que la sociedad se ha constituido por t?rmino indefinido. Una enunciaci?n clara y completa de las actividades principales, a menos que se exprese que la sociedad podr? realizar cualquier actividad comercial o civil, l?cita. Si nada se expresa en el acto de constituci?n, se entender? que la sociedad podr? realizar cualquier actividad l?cita. El capital autorizado, suscrito y pagado, la clase, n?mero y valor nominal de las acciones representativas del capital y la forma y t?rminos en que ?stas deber?n pagarse; La forma de administraci?n y el nombre, documento de identidad y facultades de sus administradores. El documento de constituci?n ser? objeto de autenticaci?n de manera previa a la inscripci?n en el Registro Mercantil de la C?mara de Comercio, por quienes participen en su suscripci?n. Dicha autenticaci?n podr? hacerse directamente o a trav?s de apoderado. Cuando los activos aportados a la sociedad comprendan bienes cuya transferencia requiera escritura p?blica, la constituci?n de la sociedad deber? hacerse de igual manera e inscribirse tambi?n en los registros correspondientes. Control al acto constitutivo y a sus reformas. ? Las C?maras de Comercio verificar?n la conformidad de las estipulaciones del acto constitutivo, de los actos de nombramiento y de cada una de sus reformas con lo previsto en la ley. Por lo tanto, se abstendr?n de inscribir el documento mediante el cual se constituya, se haga un nombramiento o se reformen los estatutos de la sociedad, cuando se omita alguno de los requisitos previstos en el art?culo anterior o en la ley. 69 Efectuado en debida forma el registro de la escritura p?blica o privada de constituci?n, no podr? impugnarse el contrato o acto unilateral sino por la falta de elementos esenciales o por el incumplimiento de los requisitos de fondo, de acuerdo con los art?culos 98 y 104 del C?digo de Comercio. Sociedad de hecho.- Mientras no se efect?e la inscripci?n del documento privado o p?blico de constituci?n en la C?mara de Comercio del lugar en que la sociedad establezca su domicilio principal, se entender? para Todos los efectos legales que la sociedad es de hecho si fueren varios los Asociados. Si se tratare de una sola persona, responder? personalmente por Las obligaciones que contraiga en desarrollo de la empresa. Prueba de existencia de la sociedad.- La existencia de la sociedad por acciones simplificada y las cl?usulas estatutarias se probar?n con certificaci?n de la C?mara de Comercio, en donde conste no estar disuelta y liquidada la sociedad. 7.10.3 Procedimiento de Constituci?n A continuaci?n exponemos los pasos que PH Soluciones deber? contemplar en su etapa de constituci?n (www.coomeva.com.co): ? Verificar la Raz?n Social en la p?gina www.rue.com.co ? Crear una minuta o documento de constituci?n. ? Diligenciar los formularios: Registro ?nico Empresarial, Adicional de registros con otras entidades, Solicitud legal ante la c?mara de comercio, localizaci?n a usuarios, Cumplimiento a la ley 1429 de 2010 y decreto 545 de 2011 personer?a jur?dica. ? PreRut: Solitud a la DIAN del NIT, se debe entregar los documentos de original y Copia del Certificado c?mara de comercio y la representaci?n legal, original y copia del recibo p?blico del domicilio de la oficina puede ser de agua, luz o gas. ? Copia de la cedulas de los accionistas. 70 ? El valor depender? de la capacidad del suscrito: 0.7% o $7000 por millo, impuesto de registro., el valor por derecho de inscripci?n en la c?mara de comercio es de $30.000 mas $4.000 por los formularios. ? La respuesta de la c?mara de comercio est? entre 2 a 5 d?as h?biles. ? Despu?s de que la c?mara de comercio avale el certificado se debe presentar el certificado de c?mara y comercio de Bogot? mas el formulario 1648, se debe hacer apertura de una cuenta a nombre de PH soluciones. ? En la DIAN formalizar el NIT y solicitar la resoluci?n de la facturaci?n. ? Enunciaci?n clara de actividades o se entiende que podr? realizar cualquier actividad l?cita. ? Capital autorizado, suscrito y pagado y su forma de pago. ? Clase, n?mero, valor nominal de pago de las acciones. ? La forma de administraci?n, deber? designarse al menos un representante legal. ? El documento ser? objeto de autenticaci?n, previo a la inscripci?n en el registro mercantil. ? Inscripci?n en el RUT y Secretaria de Hacienda municipal. ? Obligaciones de impuestos Nacionales: Renta, Patrimonio, GMF. ? Resoluci?n de Facturaci?n. ? Responsabilidad r?gimen com?n. ? Expedici?n de Certificados. ? Agentes retenedores a titulo de renta. ? IVA. ? ICA. ? Tarifa de impuestos de renta del 33%. ? Renta presuntiva del 3% sobre el patrimonio liquido. ? Dividendos sin doble tributaci?n. ? Inscripci?n obligaciones de impuestos municipales, ICA, predial, Veh?culos, contribuciones y otros. 71 ? Obligaciones parafiscales, Sena, ICBF y Cajas. ? No se generan derechos notariales en el otorgamiento del documento de constituci?n. ? Impuesto de registro sobre el capital suscrito al 7%. ? Remisi?n general a los deberes sustanciales y formales de las sociedades an?nimas. ? No est? obligado a tener revisi?n fiscal, al menos en el primer a?o , Cuando supere los topes establecidos por la ley 43 de 1990. 72 8 RESPONSABILIDAD SOCIAL. La responsabilidad social de una empresa, adem?s de fijar una pauta de conducta ?tica, busca con sus acciones contribuir al desarrollo de la comunidad y de la sociedad en general, mejorando la calidad de vida de las personas y su familia. PH soluciones hace parte de esta actividad, tiene a su cargo un alto compromiso social y empresarial con la comunidad y el medio ambiente. La empresa tendr? como responsabilidad contribuir con la sostenibilidad social de nuestro planeta, tomando acciones de inter?s voluntario y buscando beneficios a largo plazo. La empresa identificara la responsabilidad social y la filantrop?a, haciendo un diagnostico del sector, el nicho de inter?s, identificando acciones, desarroll?ndolas en el proceso y buscando transcender a la comunidad y a la competencia. PH Soluciones se integrara y tendr? como objetivo ser una empresa socialmente responsable involucr?ndose en: ? La promoci?n e impulso de una cultura de competitividad responsable. ? Combatir interna y externamente pr?cticas de corrupci?n basados en un c?digo de ?tica. ? Vivir esquemas de liderazgo participativo con solidaridad, servicio y respecto a los derechos humanos y a la dignidad humana. ? Promover condiciones laborales favorables para la calidad de vida, el desarrollo humano y profesional de toda su comunidad. ? Respetar el entorno ecol?gico y contribuir a la preservaci?n del medio ambiente. 73 ? Identificar las necesidades sociales del entorno en que opera y colaborar en su soluci?n. ? Identificar y apoyar causas sociales como parte de su estrategia de acci?n empresarial. ? Invertir tiempo, talento y recursos en el desarrollo de las comunidades en las que opera. ? Participar mediante alianzas con otras empresas (conjuntos) en atenci?n de temas sociales de inter?s p?blico. ? Tomar en cuenta e involucrar a los copropietarios y proveedores en sus programas de inversi?n y desarrollo social, como el caso de la cultura del reciclaje y el programa de aseo de las empresas de acueducto (multiusuario), entre otros. 74 9 ASPECTOS FINANCIEROS PROYECTADOS 9.1 NOMINA DIRECTA Identificaci?n Nombre Cargo S. Basico No. D?as Sub. Transp Sueldo Total Dev. EPS PENSION Total Deducido Total a Pagar 88,142,812 Jhonny A Ca?izares TorradoGerente General 800,000 30 67,800 800,000 867,800 32,000 32,000 64,000 803,800 88140209 Nayip Edilberto Arango Administrador Delegado 1 566,700 30 67,800 566,700 634,500 22,668 22,668 45,336 589,164 52364202 Maria Elizabeth Mendieta Contador 566,700 30 67,800 566,700 634,500 22,668 22,668 45,336 589,164 1,933,400 203,400 1,933,400 2,136,800 77,336 77,336 154,672 1,982,128 BASICO 1,933,400 SALUD 77,336 CESANTIAS 177,995 A.R.P. 10,092 CAJA DE COMPENSACION 77,336 TRANSPORTE 203,400 PENSION 77,336 INTERESES 1,780 PENSIONES 232,008 SENA 38,668 PRIMA 177,995 SALUD 164,339 ICBF 58,002 VACACIONES 80,623 1,018,839 TOTAL DEVENGADOS 2,136,800 TOTAL A PAGAR NOMINA MES 1,982,128 TOTAL DEDUCCIONES 154,672 3,000,967 TOTAL DE APROPIACIONES 1,018,839 36,011,604 Salario Minimo 566,700 900,000 Auxilio de Transporte 67,800 ELABORADO POR REVISADO POR 36,911,604 TOTAL PAGO ANUAL OTROS (DOTACION: overoles) TOTAL TOTAL CARGA PRESTACIONAL TOTAL PAGO MENSUAL GASTO DE PERSONAL - NOMINA -DIRECTA PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. DEVENGADOS DEDUCCIONES APROPIACIONES OBSERVACIONES Fuente: Autores 75 9.2 COSTOS FIJOS DESCRIPCION CANTIDAD VALOR UNITARIO TOTAL MUEBLES Y ENSERES Sillas Auxiliares 2 50,000 100,000 Escritorios 1 289,000 289,000 Telefono 1 40,000 40,000 Archivador 1 80,000 80,000 EQUIPO DE OFICINA Computador con impresora 1 1,768,000 1,768,000 2,277,000 DEPRECIACION MUEBLES Y EQUIPO OFICINA (Depreciaci?n en linea recta) MUEBLES Y ENSERES Valor Salvamento 10% 50,900 PERIODOS VALOR ACTIVO TIEMPO (A?OS) DEPRECIACION ANUAL 1 A?O 458,100 5 91,620 2 A?O 458,100 5 91,620 3 A?O 458,100 5 91,620 4 A?O 458,100 5 91,620 5 A?O 458,100 5 91,620 91,620 458,100TOTAL DEPRECIACION INVERSION MUEBLES Y EQUIPO OFICINA PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. TOTAL DEPRECIACION MUEBLES Y ENSERES PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. DEPRECIACION MUEBLES Y ENSERES ANUAL 76 EQUIPO DE OFICINA Valor Salvamento 10% 176,800 PERIODOS VALOR ACTIVO TIEMPO (A?OS) DEPRECIACION ANUAL 1 A?O 1,591,200 3 530,400 2 A?O 1,591,200 3 530,400 3 A?O 1,591,200 3 530,400 530,400 1,591,200 DEPRECIACION EQUIPO DE OFICINA PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. DEPRECIACION MUEBLES Y ENSERES ANUAL TOTAL DEPRECIACION Fuente: Autores 77 9.3 GASTOS DE ADMINISTRACION Y VENTAS DESCRIPCION VALOR MENSUAL TOTAL Servicios Publicos 400,000 4,800,000 Arendamiento Oficina 600,000 7,200,000 Elementos aseo, cafeteria y papeleria 200,000 2,400,000 Poliza de manejo 208,333 2,500,000 Publicidad y Promoci?n 500,000 6,000,000 Gastos de Constitucion 100,000 1,200,000 Programa Contable 2,350,000 2,350,000 TOTAL GASTOS ANUAL 4,358,333 26,450,000 GASTOS ADMINISTRACION Y VENTAS PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. PERIODOS INCREMENTO INFLACION TIEMPO (MESES) VALOR ANUAL 1 A?O 4.00% 12 24,100,000 2 A?O 4.00% 12 25,064,000 3 A?O 4.00% 12 26,066,560 4 A?O 4.00% 12 27,109,222 5 A?O 4.00% 12 28,193,591 130,533,374 TOTAL GASTOS ADMINISTRACION Y VENTAS PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. TOTAL GASTO ADMINISTRACION Y VENTAS Fuente: Autores 78 9.4 COSTOS FIJOS DESCRIPCION MENSUAL ANUAL Servicios Publicos 400,000 4,800,000 Arendamiento Oficina 600,000 7,200,000 Elementos aseo, cafeteria y papeleria 200,000 2,400,000 Publicidad y Promoci?n 500,000 6,000,000 Salarios 1,982,128 23,785,536 Parte Prestacional 1,018,839 12,226,068 Dotaciones 75,000 900,000 Poliza Seguro de Vida 208,333 2,500,000 Capacitaciones 100,000 1,200,000 Programa Contable 195,833 2,350,000 TOTAL COSTOS FIJOS 5,280,134 63,361,604 COSTOS FIJOS PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. Fuente: Autores 79 9.5 Costos prestaci?n de servicios DESCRIPCION INCREMENTO 1er. A?O 2do. A?O 3er. A?O 4to. A?O 5to. A?O Consumo Mano de obra Directa (Incremento Inflaci?n) 4.00% 36,911,604 38,388,068 39,923,590 41,520,534 43,181,355 CIF 24,722,020 25,686,020 26,688,580 27,200,842 28,285,211 Gastos de Admon y Ventas 4.00% 24,100,000 25,064,000 26,066,560 27,109,222 28,193,591 Depreciacion 622,020 622,020 622,020 91,620 91,620 TOTAL COSTO DE PRESENTACION DE SERVICIOS 61,633,624 64,074,088 66,612,170 68,721,376 71,466,567 ANALISIS Y ESTABLECIMIENTO DE PRECIO 1er A?O 2do A?o 3er A?o 4to A?o 5to A?o Unidades residenciales 14,400 15840 17424 19166 21083 ITEMS COMPORTAMIENTO DEL MERCADO Inflaci?n proyectada 2012 4.00% DTF (hoy Mayo 2012) 5.51% Margen de Intermediaci?n 8.00% * Tasa interes colocaci?n - Tasa interes captaci?n Riesgos 9.22% Impuestos Generales 7% MARGEN DE UTILIDAD 33.73% Fuente: Banco de la Rep?blica. w w w .banrep.gov.co COSTO DE PRESENTACION DE SERVICIOS PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S 80 COSTO TOTAL A?O 1 COSTO UNIDAD A?O 1 COSTO TOTAL A?O 2 COSTO UNIDAD A?O 2 COSTO TOTAL A?O 3 COSTO UNIDAD A?O 3 COSTO TOTAL A?O 4 COSTO UNIDAD A?O 4 COSTO TOTAL A?O 5 COSTO UNIDAD A?O 5 Costos Directos 36,911,604 2,563 38,388,068 2,423 39,923,590 2,291 41,520,534 2,166 43,181,355 2,048 Cstos Indirectos 24,722,020 1,717 25,686,020 1,622 26,688,580 1,532 27,200,842 1,419 28,285,211 1,342 TOTAL 61,633,624 4,280 64,074,088 4,045 66,612,170 3,823 68,721,376 3,586 71,466,567 3,390 UTILIDAD ESPERADA 43% 1,839 57% 2,319 73% 2,795 92% 3,297 111% 3,768 PRECIO FINAL 1 A?O 6,119 PRECIO FINAL 2 A?O (INCREM.S/G - INFLACION (4%)) 6,364 PRECIO FINAL 3 A?O (INCREM.S/G - INFLACION (4%)) 6,618 PRECIO FINAL 4 A?O (INCREM.S/G - INFLACION (4%)) 6,883 PRECIO FINAL 5 A?O (INCREM.S/G - INFLACION (4%)) 7,158 Fuente: Autores 81 9.6 INVERSIONES DESCRIPCION TOTAL Gastos Legales de Constituci?n 1,200,000 Adquisici?n Muebles y Enseres 509,000 Adquisici?n Equipo de Oficina 1,768,000 Lanzamiento y Publicidad Proyecto 500,000 TOTAL 3,977,000 COSTO OPERACIONAL ICT = Inversi?n en capital de trabajo CO = Ciclo operativo de 30 d?as COPD = Costo de operaci?n promedio diario ICT = CO (COPP) INVERSION INICIAL PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. El capital de trabajo est? constituido por los activos corrientes que son El cliclo operativo es el proceso que se inicia con el primer desembolso 82 DESCRIPCION TOTAL Costo Materia Prima 0 Mano de Obra Directa 36,911,604 Gasto de Personal Indirecto 0 Gastos de Admon y Ventas 24,100,000 TOTAL 61,011,604 COPD = COSTO OPERACIONAL ANUAL 360 DIAS ANUALES 61,011,604 169,477 360 ICT = 30 DIAS * 3 * 166.143 = 15,252,901 INVERSION INICIAL = 3,977,000 TOTAL INVERSION INICIAL + CAPITAL TRABAJO = 19,229,901 COSTO OPERACIONAL ANUAL PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. Fuente: Autores 83 9.7 ESTADO DE RESULTADOS PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. 1 2 3 4 5 ESTADO DE RESULTADOS Ventas 88,111,428 100,799,474 115,314,598 131,919,900 150,916,366 Descuento en ventas. 0 0 0 0 0 TOTAL INGRESOS 88,111,428 100,799,474 115,314,598 131,919,900 150,916,366 COSTOS DEL SERVICIO Costo del sevicio 13,757,487 14,307,786 14,880,097 15,475,301 16,094,313 TOTAL COSTO DE VENTA. 13,757,487 14,307,786 14,880,097 15,475,301 16,094,313 UTILIDAD BRUTA EN VENTAS 74,353,942 86,491,688 100,434,501 116,444,599 134,822,053 84% 86% 87% 88% 89% GASTOS. Gastos de administraci?n. 63,033,433 65,554,770 68,176,961 70,904,040 73,740,201 Gastos por depreciaci?n.y amortiz. 1,644,570 1,644,570 1,644,570 331,620 331,620 TOTAL GASTOS ADMON. 64,678,003 67,199,340 69,821,531 71,235,660 74,071,821 UTILIDAD OPERACIONAL. 9,675,939 19,292,348 30,612,970 45,208,939 60,750,231 OTROS INGRESOS Y EGRESOS. Rendimiento financieros. Gastos financieros. 0 0 0 0 0 UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 9,675,939 19,292,348 30,612,970 45,208,939 60,750,231 Provisi?n impuesto de renta 3,193,060 6,366,475 10,102,280 14,918,950 20,047,576 UTILIDAD DEL EJERCICIO 6,482,879 12,925,873 20,510,690 30,289,989 40,702,655 9% 15% 20% 26% 30% DISTRIBUCI?N DE UTILIDADES. Reserva legal 0 Dividendo ordinario 0 0 0 0 0 A disposici?n asamblea 0 UTILIDADES 0 0 0 0 0 A?OS ESTADOS FINANCIEROS INGRESOS Fuente: Autores 84 9.8 BALANCE GENERAL ESTADOS FINANCIEROS 1 2 3 4 5A?OS BALANCE GENERAL ACTIVOS CORRIENTES Efectivo. 17,380,791 34,067,311 58,748,783 92,803,287 137,383,149 Clientes. 7,342,619 8,399,956 9,609,550 10,993,325 12,576,364 TOTAL ACTIVO CORRIENTE 24,723,410 42,467,267 68,358,332 103,796,612 149,959,513 ACTIVOS FIJOS Muebles y enseres 509,000 509,000 509,000 509,000 509,000 Equipo de computo 1,768,000 1,768,000 1,768,000 1,768,000 1,768,000 Depreciacion -622,020 -1,244,040 -1,866,060 -1,957,680 -2,049,300 TOTAL ACTIVOS FIJOS 1,654,980 1,032,960 410,940 319,320 227,700 ACTIVOS DIFERIDOS Preoperativos 3,550,000 3,550,000 3,550,000 3,550,000 3,550,000 Amortizaciones. -1,022,550 -2,045,100 -3,067,650 -3,307,650 -3,547,650 TOTAL ACTIVOS DIFERIDOS. 2,527,450 1,504,900 482,350 242,350 2,350 TOTAL ACTIVOS. 28,905,840 45,005,127 69,251,622 104,358,282 150,189,563 PASIVOS. Provisi?n para impuestos. 3,193,060 6,366,475 10,102,280 14,918,950 20,047,576 Proveedores 0 0 0 0 0 TOTAL PASIVOS. 3,193,060 6,366,475 10,102,280 14,918,950 20,047,576 PATRIMONIO Aporte socios 19,229,901 19,229,901 19,229,901 19,229,901 19,229,901 Reserva legal. 0 0 0 0 0 Utilidad de ejercicios anteriores. 0 6,482,879 19,408,752 39,919,442 70,209,431 Utilidades del ejercicio. 6,482,879 12,925,873 20,510,690 30,289,989 40,702,655 TOTAL PATRIMONIO. 25,712,780 38,638,653 59,149,342 89,439,332 130,141,987 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO. 28,905,840 45,005,127 69,251,622 104,358,282 150,189,563 Fuente: Autores 85 9.9 FLUJO DE EFECTIVO 1 2 3 4 5A?OS FLUJO DE EFECTIVO Saldo inicial 13,402,901 17,380,791 34,067,311 58,748,783 92,803,287 Saldo m?nimo de efectivo 1,066,541 1,153,550 1,241,994 1,340,023 1,454,909 SALDO DISPONIBLE 12,336,360 16,227,240 32,825,318 57,408,760 91,348,378 INGRESOS Ventas 80,768,809 92,399,518 105,705,048 120,926,575 138,340,002 Clientes. 0 7,342,619 8,399,956 9,609,550 10,993,325 TOTAL INGRESOS 80,768,809 99,742,137 114,105,004 130,536,125 149,333,327 EGRESOS Gastos administrativos. 63,033,433 65,554,770 68,176,961 70,904,040 73,740,201 Provisi?n para impuestos. 3,193,060 6,366,475 10,102,280 14,918,950 MOD 13,707,487 14,255,786 14,826,017 15,419,058 16,035,820 CIF 50,000 52,000 54,080 56,243 58,493 Compras 0 0 0 0 0 Compra de activos fijos 0 0 0 0 0 TOTAL EGRESOS. 76,790,919 83,055,616 89,423,533 96,481,621 104,753,464 OTROS EGRESOS: Amortizacion 0 0 0 0 0 TOTAL OTROS EGRESOS. 0 0 0 0 0 SALDOS Saldo de efectivo 16,314,250 32,913,761 57,506,789 91,463,264 135,928,240 Saldo m?nimo 1,066,541 1,153,550 1,241,994 1,340,023 1,454,909 Financiaci?n Inversiones SALDO DE BALANCE 17,380,791 34,067,311 58,748,783 92,803,287 137,383,149 Fuente: Autores 86 9.10 FLUJO DE CAJA 1 2 3 4 5A?OS FLUJO DE CAJA Utilidad operacional 9,675,939 19,292,348 30,612,970 45,208,939 60,750,231 menos impuestos 0 3,193,060 6,366,475 10,102,280 14,918,950 Mas depreciacion 622,020 622,020 622,020 91,620 91,620 Mas amortizacion 1,022,550 1,022,550 1,022,550 240,000 240,000 FLUJO NETO DE OPERACI?N 11,320,509 17,743,858 25,891,065 35,438,279 46,162,901 Variacion capital de trabajo 7,342,619 1,057,337 1,209,594 1,383,775 1,583,039 Cambio en activos fijos 0 0 0 0 0 Cambio en otros actvos 0 0 0 0 0 FLUJO NETO DE LA INVERSION 7,342,619 1,057,337 1,209,594 1,383,775 1,583,039 TOTAL FLUJO DE CAJA LIBRE 3,977,890 16,686,521 24,681,471 34,054,504 44,579,863 INTERESES NETOS 0 0 0 0 0 APORTES DE CAPITAL 0 0 0 0 0 VARIACION DE PASIVOS 0 0 0 0 0 PAGO DE DIVIDENDOS 0 0 0 0 0 FLUJO FINANCIERO 0 0 0 0 0 Caja del periodo 3,977,890 16,686,521 24,681,471 34,054,504 44,579,863 Saldo inicial de caja 13,402,901 17,380,791 34,067,311 58,748,783 92,803,287 Caja final 17,380,791 34,067,311 58,748,783 92,803,287 137,383,149 Fuente: Autores 87 9.11 EVALUACION FINANCIERA INVERSION INICIAL 19,229,901 TASAS DE INTERES RECURSOS PROPIOS Aporte de los socios 9.614.950 c/u 0 100% 12.80% 12.80% PRESTAMO Bancolombia 0 0% 0.00% 0.00% TOTAL COSTOS FIJOS 19,229,901 100% WAAC 12.80% WAAC PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. Criterios de Decisi?n TIR (Tasa Interna de Retorno) 73.27% Tasa de Oportunidad del inversionista 12.80% VAN (Valor actual neto) 60,053,837 PRI (Periodo de recuperaci?n de la inversi?n) 2.2 Duraci?n de la etapa improductiva del negocio ( fase de implementaci?n).en meses 3.0 Fuente: Autores 88 Punto de Equilibrio (unidades) = CF = 63,361,604 = 10,355 U N ID A D ES PVU - CVU 6,119 M IN IM A S D E C OPR OPIED A D ES Punto de Equilibrio (pesos) = CF = 63,361,604 = 63,361,604 (PVU-CVU)/PVU 1.00 PUNTO DE EQUILIBRIO PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. Fuente: Autores 89 9.12 ANALISIS CAPITAL DE TRABAJO PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. CAPITAL DE TRABAJO. Unidades. Aportes socios Nomina y admon. 3 Mes. 10,033,358 19,229,901 Gastos generales 3 Mes. 5,725,000 Cartera 3 Mes. 800,000 Imprevistos. 2.0% Anteriores. 331,167 INVERSIONES FIJAS. Muebles y enseres 509,000 Equipo de computo 0 0 1,768,000 INVERSIONES DIFERIDAS. Programa Contable 36 Mes 65,278 SUMAS 19,231,803 19,229,901 Aportes Socios 100% 19,229,901 Financiacion 0% 0 Creditos adicionales 0% Total inversi?n 100% 19,229,901 Necesidades de capital de trabajo 16,889,525 0 Maquinaria y equipos 2,342,278 0 Total inversi?n 19,231,803 INVERSIONES DEL PROYECTO FINANCIACION Fuente: Autores 90 9.13 COSTOS DE VENTAS PH SOLUCIONES INTEGRALES S.A.S. 1 2 3 4 5 Compras. Marteria prima Inventario inicial 0 0 0 0 0 Compras. 0 0 0 0 0 inventario Final 0 0 0 0 0 Materia prima requerida 0 0 0 0 0 mano de obra 8,547,200 8,889,088 9,244,652 9,614,438 9,999,015 Prestaciones sociales. 21.8% 1,865,854 1,940,488 2,018,107 2,098,832 2,182,785 Aportes parafiscales. 30.0% 2,566,040 2,668,682 2,775,429 2,886,446 3,001,904 Aportes patronales. 8.0% 683,776 711,127 739,572 769,155 799,921 ARP. 0.5% 44,616 46,401 48,257 50,187 52,195 Total prestaciones 5,160,287 5,366,698 5,581,366 5,804,621 6,036,805 Total mano de obra directa 13,707,487 14,255,786 14,826,017 15,419,058 16,035,820 Costo del Servicio 50,000 52,000 54,080 56,243 58,493 Costo del Servicio 13,757,487 14,307,786 14,880,097 15,475,301 16,094,313 I. I. Productos terminados. 0 0 0 0 0 I. F. Productos terminados. 0 0 0 0 0 TOTAL COSTO DE VENTAS. 13,757,487 14,307,786 14,880,097 15,475,301 16,094,313 A?OS COSTO DE VENTAS VOLVER Fuente: Autores 91 10 CONCLUSIONES PH Soluciones Integrales SAS, se plantea como una soluci?n y oportunidad de negocio que busca penetrar un mercado con altos ?ndices de crecimiento y demanda. Siendo el factor social su principal raz?n de ser, acompa?ada de valores y ?tica profesional, presentan una forma diferente de administrar, de llevar a cabo bajo los lineamientos legales, la participaci?n efectiva de los miembros de una comunidad con el fin de aportar y garantizar un cubrimiento mayor en la toma de decisiones para el mejoramiento y desarrollo social. Esta nueva propuesta permitir? establecer relaciones de confianza y credibilidad, que ser?n la base para una administraci?n efectiva. La Empresa buscara la sostenibilidad en el tiempo ampliando su visi?n de negocio y abarcando inclusive temas inmobiliarios y otros sectores de la poblaci?n objetivo, esto le permitir? generar mayores ingresos con menos capital de trabajo. 92 11 BIBLIOGRAFIA www.federacionpropiedadhorizontal.org www.participacion.bogota.gov.co/phorizontal www.acinco.net http//rpbasociados.com www.aiph.com.co www.metrikaltda.com http//contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/prophoriz_m2/homepropiedadhoriz ont/home_seccion.html www.fupoc.com.co (asesores legales en PH ) www.catastrobogota.gov.co www.coomeva.com www.portafolio.com Revista Metro Cuadrado Edici?n No. 104 Marzo de 2012 Revista Dinero Edici?n No.400 de Junio 22 de 2012. LaNacion.com- http://noticias.zonaprop.com.co/ Trabajo de grado pontificia universidad javeriana por Lina Margarita Nader, an?lisis jur?dico de la propiedad horizontal en Colombia, facultad de ciencias jur?dicas, Bogot? 2002. 93 12 ANEXOS 94 Anexo A. Certificaci?n de participaci?n en Muestra Empresarial EAN 95 Anexo B. Certificaci?n de participaci?n en Muestra Empresarial EAN 96 Anexo C. Cotizaci?n 1 Bogot? D.C.01 de julio de 2012 Se?ores ASAMBLEA CONSEJODEADMINISTRACION Ciudad REF. PROPUESTA DE SERVICIOS DE ADMINISTRACI?N Se?ores copropietarios: Atendiendo su amable invitaci?n, me place presentar esta propuesta de servicios profesionales de Administraci?n, en los siguientes t?rminos: OBJETO El objeto es la prestaci?n de servicios de Administraci?n para el Conjunto, por el per?odo en que ustedes determinen o determine la Asamblea de Copropietarios, se cuenta con un grupo de profesionales Jur?dicos, Contables, Financieros y Administrativos, para atender todos los temas que se requieren en una Copropiedad. ALCANCE En cumplimiento de lo ordenado por la legislaci?n colombiana vigente y de acuerdo con las necesidades especiales del CONJUNTO, los servicios de Administraci?n cubrir?n, las siguientes ?reas y actividades: 1. Cumplimiento, por parte de la administraci?n, de la normatividad legal sobre propiedades horizontales (Ley 675 de 2001 y otras normas complementarias), del reglamento de propiedad horizontal del edificio y de los mandatos de la Asamblea de Copropietarios y del Consejo de Administraci?n 97 2. Correcta asignaci?n y valuaci?n de los bienes comunes esenciales, bienes privados o de dominio particular dentro de la copropiedad y coeficientes de propiedad 3. Adecuada preparaci?n y ejecuci?n del presupuesto anual y del fondo de imprevistos 4. C?lculo correcto de expensas comunes, cuotas mensuales, cuotas extraordinarias e intereses de mora 5. Presentaci?n oportuna y correcta de declaraciones de retenci?n en la fuente 6. Implementaci?n y codificaci?n del Plan de Cuentas del edificio, basado en el PUC para comerciantes, como lo indica la orientaci?n profesional No. 4 del 1?. de julio de 2008, del Consejo T?cnico de la Contadur?a P?blica 7. Manejo de libros de contabilidad, de acuerdo con las Normas de Contabilidad Generalmente Aceptadas para Colombia y la orientaci?n profesional n?mero 4 de 2001, del Consejo T?cnico de la Contadur?a P?blica 8. Diligenciamiento oportuno y correcto de los libros de actas 9. Presentaci?n de estados financieros, con especial atenci?n al estado de resultado presupuestal 10. Manejo de n?mina, aportes parafiscales, seguridad social, prestaciones sociales y dem?s asuntos relacionados con los trabajadores al servicio del Edificio. ADEMAS DE LAS FUNCIONES B?SICAS QUE LA LEY 675 DE 2001: 1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobaci?n el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 98 2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administraci?n, si lo hubiere. 4. Preparar y someter a consideraci?n del Consejo de Administraci?n las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecuci?n presupuestal. 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jur?dica que surgen como consecuencia de la desafectaci?n de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectaci?n, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administraci?n, conservaci?n y disposici?n de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8. Cobrar y recaudar, directamente o a trav?s de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligaci?n de car?cter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorizaci?n alguna. 9. Elevar a escritura p?blica y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la 99 entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representaci?n legal de la persona jur?dica. 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jur?dica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que se?ale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administraci?n, seg?n el caso, por incumplimiento de obligaciones 12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administraci?n, seg?n el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administraci?n del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14. Las dem?s funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, as? como las que defina la asamblea general de propietarios. REQUERIMIENTOS DE INFORMACI?N Para desarrollar la labor se solicita que se facilite la siguiente informaci?n: Copia del reglamento de propiedad horizontal y dem?s reglamentos internos Manual, Acta o Documento donde se certifique el manejo de los recursos del conjunto por concepto de recaudo, giros, fechas de pago, proveedores, firmas bancos, etc. Balances de comprobaci?n de saldos al 31 de diciembre, antes de asientos de cierre de a?o 100 Copia de los estados financieros a 31 de diciembre, con las notas ordenadas por el decreto 2649 de 1993 ?Normas de Contabilidad Generalmente Aceptadas para Colombia- e informaci?n complementaria que ustedes puedan allegar, junto con los dict?menes respectivos. Copia del ?ltimo informe del revisor fiscal presentado a la Asamblea de Copropietarios Es indispensable que el Conjunto me permita examinar todos los libros de contabilidad ?oficiales y auxiliares- y sus correspondientes soportes, as? como libros de actas y todos los archivos ?f?sicos y virtuales- y que, en cuanto sea posible. CARTERA Ya que este tema es la gesti?n m?s importante de un Administrador y lo que regula a un conjunto, se relaciona el procedimiento manejado y adecuado para este proceso: Las labores se desarrollar?n cumpliendo a cabalidad con las normas jur?dicas que rigen las normas jur?dicas actuales, Ley 675 de 2001, reglamento de propiedad horizontal, al Conjunto y/o edificio. Actuando con ?tica y responsabilidad frente a las labores encomendadas, cumpliendo con los plazos establecidos por la Asamblea General, Consejo de Administraci?n. Recopilaci?n de la informaci?n mensual de los deudores Clasificaci?n de la Cartera: Para efectos pr?cticos y con el fin de determinar las actividades a realizar la cartera morosa se clasifica conforme a la edad de mora as? De 1 a 30 d?as cartera de morosidad baja De 31 a 60 d?as, cartera de morosidad media De 61 a 90 d?as , cartera de morosidad alta 101 De 91 a 120 d?as, cartera en riesgo De 121 d?as en adelante, Cartera de alto riesgo. Gesti?n de recaudo de cartera morosa: De acuerdo a la edad de morosidad se env?an las comunicaciones informando el estado de cuenta del local. METODOLOG?A APLICABLE El trabajo ser? realizado bajo la responsabilidad profesional, de uno de nuestros profesionales, aplicando t?cnicas de interventor?a y, en lo que sea pertinente, Normas de Auditor?a Generalmente Aceptadas, ya que este es un valor agregado a la administraci?n, de acuerdo a lo consultado por encuestas a los diferentes entes que manejan el tema de propiedad Horizontal, los administradores de edificios tienen vac?os sobre el manejo contable y administrativo, con la profesi?n Contable y los a?os de experiencia a nivel p?blico y privado de copropiedades, se tiene el manejo y conocimiento de los temas practicados y relacionados. EQUIPOS Y ESPACIO NECESARIO Para la realizaci?n del trabajo, los realizare en la oficina de administraci?n, de los documentos que no se puedan trasladarse y el resto lo realizare en mi lugar de trabajo personal. INFORMES A ENTREGAR Informes Mensuales dirigidos al consejo de administraci?n con copia a a las personas que lo requieran. Informes ocasionales ?cuando se considere necesario sobre las labores realizadas Informes que ocasionalmente me solicite el Consejo de Administraci?n, acerca de asuntos de mi incumbencia HORARIO DE TRABAJO 102 El horario de trabajo se estipulara de acuerdo a las necesidades del conjunto, como valor agregado se tendr? una atenci?n de algunos domingos en la ma?ana y de otros domingos en las tardes HONORARIOS PROFESIONALES Y FORMA DE PAGO Por los servicios de Administraci?n, ser? lo estipulado en el presupuesto del Conjunto El pago se har? dentro del t?rmino de entrega de cada informe de la prestaci?n de los servicios, previa presentaci?n de la correspondiente cuenta de cobro. Con gusto atender? sus observaciones. Atentamente, Leonardo Amorocho Cuellar Contador P?blico REPRESENTANTE LEGAL Especialista en la ley 675 de 2001 Tel?fonos: 7491524/26-4732925-6717639 Celular: 300 6923467-320 3355778 Anexo D. Cotizaci?n 2 Bogot?, 13 de junio de 2012 103 Se?ores CONSEJO DE ADMINISTRACION EDIFICIO SAN DIEGO Att: Se?or Jhonny Ca?izares Cll. 166# 55D-15 Jhonnytorrado17@hotmail.com Ciudad Apreciados Se?ores: Ante todo queremos agradecerles la oportunidad de presentar nuestra oferta para prestar los servicios de administraci?n a su EDIFICIO SAN DIEGO compuesto por 65 unidades. Esta propuesta consta de los siguientes cap?tulos: I- Sobre nuestra empresa M?TRIKA LTDA. II- Descripci?n de los servicios ofrecidos. III- Costos y propuesta econ?mica. IV- Referencias Somos una empresa s?lida de excelente solvencia moral para velar por los intereses y bienes de su copropiedad. Nuestra empresa est? conformada por un grupo de profesionales comprometidos en lograr el correcto funcionamiento de los conjuntos y el bienestar de toda la copropiedad. Quedamos a sus ?rdenes para cualquier aclaraci?n o informaci?n adicional. 104 Cordialmente, FELIPE D?AZ DEL CASTILLO GUERRERO Representante Legal CAPITULO I SOBRE NUESTRA EMPRESA M?TRIKA LTDA. Nuestra empresa M?TRIKA LTDA., fue constituida mediante escritura p?blica n?mero 1846 del 20 agosto 2003 de la Notar?a Novena de Bogot? como una empresa dedicada a negocios de finca ra?z y administraci?n de copropiedades, se encuentra registrada en la C?mara de Comercio de Bogot? y se identifica con el NIT 830.126.488-3. La gerencia est? en cabeza del Se?or FELIPE DIAZ DEL CASTILLO G., quien ejerce la representaci?n legal de la empresa y cuenta con m?s de quince a?os de experiencia en la administraci?n de finca ra?z. Nuestro departamento de contabilidad, est? dirigido por la se?ora GLORIA INES GUERRERO SANCHEZ, Contadora P?blica titulada de la Universidad Central con T.P. 53524, quien tiene amplia experiencia y gran trayectoria en su profesi?n orientada al manejo contable de la propiedad horizontal. Los asuntos jur?dicos se encuentran a cargo del Abogado PEDRO FELIPE HINESTROSA egresado de la Pontificia Universidad Javeriana, quien se encuentra vinculado de planta a nuestra compa??a y ejerce la representaci?n legal en su calidad de gerente jur?dico. EXPERIENCIA ADMINISTRACI?N DE PROPIEDAD HORIZONTAL: 105 BOGOT? NOROCCIDENTE Agrupaci?n Residencial Mazur?n 16 287 Unidades Urbanizaci?n Mazur?n 11 160 Unidades Urbanizaci?n Mazur?n 15 383 Unidades Edificio Santa Mar?a P.H. 18 Unidades Urbanizaci?n Mazur?n 12 160 Unidades BOGOT? NORORIENTE Edificio Calle 92 Mixto Locales Oficinas Unidades Edificio El Roble 93 P.H. 25 Unidades Edificio Refugio 87 P.H. 33 Unidades Edificio 988 P.H. 32 Unidades Edificio Country Polo P.H. 36 Unidades Edificio Ciudad de Pereira P.H. 10 Unidades Edificio Balandra P.H. 8 Unidades Edificio Astoria Plaza P.H. 33 Unidades Edificio Ibiza P.H. 24 Unidades Edificio San Remo Village 30 Unidades Edificio Zappan Chic? 35 Unidades Edificio Figueras 2 16 Unidades 106 BOGOT? GUAYMARAL Agrupaci?n El Mostajo P.H. 13 Casas Campestres Agrupaci?n El Higuer?n 15 Casas Campestres Condominio La Mimosa 14 Casas Campestres Agrupaci?n Macana 15 Casas Campestres Agrupaci?n El Manzano 28 Casas Campestres Agrupaci?n Residencial San Sebasti?n 26 Casas Campestres Agrupaci?n El Mangle P.H. 29 Casas Campestres Agrupaci?n Las Fucsias de San Sim?n PH. 14 Casas Campestres Agrupaci?n El Alcaparro P.H. 17 Casas Campestres Agrupaci?n Los Canelos P.H. 10 Casas Campestres Agrupaci?n Guayac?n y Los Jazmines 25 Casas Campestres Conjunto Residencial El Cerezo 13 Casas Campestres Condominio Los Laureles P.H. 13 Casas Campestres Agrupaci?n Macagua P.H. 12 Casas Campestres Agrupaci?n Samigua P.H. 25 Casas Campestres Conjunto Residencial Las Dalias P.H. 14 Casas Campestres BOGOT? ALREDEDORES 107 Parcelaci?n la Floresta de la Sabana 60 Fincas Conjunto Residencial Bosques del Encenillo 80 Fincas INMOBILIARIA: Ofrecemos los servicios de inmobiliaria para la venta, arrendamiento y avalu? de sus inmuebles y asesor?as jur?dicas en temas inmobiliarios. www.metrikaltda.com contactenos@metrikaltda.com 108 CAPITULO II DESCRIPCION DE LOS SERVICIOS OFRECIDOS POR M?TRIKA ADMINISTRACI?N DE INMUEBLES EMPRESA ADMINISTRADORA: Nuestra compa??a M?TRIKA LTDA., ser? la Administradora del conjunto y por consiguiente ser? el Representante Legal del mismo; sus funciones est?n determinadas por la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto. Todo el personal descrito en esta propuesta como empleado de M?trika Ltda., depender? directamente de ?sta y por lo tanto ser? de nuestra exclusiva responsabilidad su remuneraci?n, manejo y dotaci?n. Por consiguiente no existir? ning?n tipo de v?nculo laboral del personal de M?trika Ltda. con la copropiedad. REPRESENTANTE LEGAL: El representante legal de METRIKA LTDA, ejercer? la representaci?n legal de la copropiedad, atender? directamente el manejo de las cuentas bancarias e inversiones, la firma de cheques, contratos y documentos que impliquen la cancelaci?n o adquisici?n de obligaciones por parte del conjunto. ADMINISTRADOR DELEGADO 109 El administrador delegado atender? el d?a a d?a de la administraci?n, tendr? a su cargo el manejo de empleados, colaboradores y proveedores de la copropiedad, mantendr? contacto permanente con los copropietarios, los vecinos y las autoridades y reportar? al representante legal y al consejo de administraci?n. PRESENCIA DELEGADO En los conjuntos que por su naturaleza y/o tama?o as? lo ameriten, se acordar? la permanencia con un horario fijo del administrador delegado, el horario de presencia y exclusividad del administrador delegado, se presenta de ser el caso en la propuesta econ?mica. SUPERVISOR: En las copropiedades donde no se cuente con la presencia diaria del delegado, uno de nuestros supervisores realizar? con el fin de pasar revista al funcionamiento de la copropiedad, recoger y dejar correspondencia y atender los requerimientos de mantenimiento y operaci?n que se presenten. CONTADOR 110 La contabilidad ser? prestada por METRIKA LTDA en su departamento contable, mediante un contador contratado por la firma para tal fin, se entregar?n informes a los miembros del consejo de administraci?n y anualmente a la asamblea ordinaria de propietarios, la contabilidad se llevar? en las oficinas de la administraci?n en el programa contable de la empresa y con la papeler?a de la agrupaci?n. SERVICIO DE VIGILANCIA En su calidad de administrador y despu?s de estudiar los requerimientos de vigilancia y seguridad del conjunto, nuestra compa??a podr? hacer recomendaciones basadas en su experiencia, el servicio lo prestar? la compa??a que sea escogida por la copropiedad, seg?n las propuestas recibidas si a ello hubiere lugar, contamos con varios proveedores de reconocida idoneidad. SERVICIO DE ASEO Y TODERO M?trika Ltda. despu?s de estudiar los requerimientos de aseo y todero de la copropiedad, nuestra compa??a podr? hacer recomendaciones basadas en su experiencia, el servicio lo prestar? la compa??a que sea escogida por la copropiedad seg?n las propuestas recibidas si a ello hubiere lugar, contamos con varios proveedores de reconocida idoneidad. 111 SERVICIOS T?CNICOS Y DE MANTENIMIENTO: Despu?s de estudiar los requerimientos para servicios t?cnicos y de mantenimiento del conjunto, nuestra compa??a atender? dichos requerimientos, utilizando para tal efecto proveedores id?neos. FUNCIONES DE M?TRIKA LTDA. La compa??a, en coordinaci?n con el Consejo de Administraci?n, cumple con las normas establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Elabora cuentas de cobro. Recauda mensualmente el valor del presupuesto aprobado. Establece un fondo de reserva de acuerdo a lo dispuesto por la asamblea. Convoca a las asambleas ordinarias o extraordinarias, cuando el consejo de administraci?n as? lo decida y teniendo en cuenta los estatutos. 112 Llevar el registro contable y rendir informes mensuales al Consejo de Administraci?n y al Revisor Fiscal, firmados por contador p?blico titulado y que consisten en estado de ingresos y egresos, balance general y control presupuestal. Registra el libro de actas del conjunto ante la C?mara de Comercio. Mantiene vigente el Seguro de ?reas comunes, seg?n lo establece el reglamento de propiedad horizontal. Contactar y hacerle seguimiento a los especialistas externos que tengan a su cargo los mantenimientos preventivos o correctivos. Contrata y dirige el mantenimiento de los equipos de la Copropiedad, as? como las reparaciones locativas. Realiza los pagos de los proveedores tales como: elementos de aseo, servicios de energ?a, acueducto y tel?fono, mantenimiento de jardines interiores y exteriores, reparaciones locativas, mantenimiento de equipos y extintores. Controla y vigila la ejecuci?n del presupuesto. Nuestro servicio incluye la elaboraci?n de las cuentas de cobro, recibos de caja, comprobantes de egreso, informe financiero mensual, cobro y recaudo de cartera (contrataci?n de abogado de ser necesario), manejo de los fondos de la copropiedad y la presentaci?n de las declaraciones de retenci?n en la fuente y dem?s impuestos. 113 CAPITULO III COSTOS Y PROPUESTA ECONOMICA EDIFICIO SAN DIEGO 65 UNIDADES VALOR MENSUAL DE LOS SERVICIOS DE M?TRIKA CON ADMINISTRADOR DELEGADO SERVICIO DE ADMINISTRACION Y CONTABILIDAD $1.252.500 IVA 16% $ 200.400 TOTAL $1.452.900 NOTA: 114 Estos valores tendr?n un ajuste anual a partir del primero de enero de cada a?o de acuerdo al incremento del salario m?nimo legal y subsidio de transporte decretado por el Gobierno Nacional o en el caso que se promulgue alguna ley que afecte directamente el salario o las prestaciones sociales de los trabajadores Colombianos. La facturaci?n objeto del contrato debe ser cancelada en los cinco primeros d?as h?biles del mes siguiente a la prestaci?n del servicio. 115 CAPITULO IV REFERENCIAS: EDIFICIO CALLE 92 Calle 92 # 15-78 Dr. Juan Carlos Fern?ndez 6353703-3212096295 AGRUPACION BOSQUES DEL ENCENILLO La Calera Dr. ?lvaro Salazar 3164667906 SAN REMO VILLAGE Cr. 18 # 113-55 Dra. Diana Correa 317-4375935 AGRUPACION SAN SEBASTIAN Av.Cra.104 # 235B-35 Dr. Rafael N??ez 310-2414121 EDIFICIO ASTORIA PLAZA Cll. 101 # 21-12 Dr. Armando Soto 310-4263246 116 Anexo E. Cotizaci?n 3 117 118 119 Anexo F. Cotizaci?n 4 120 121 122 Cotizaci?n muebles y Equipos 123 124 Anexo G. Formatos 01 C?mara de Comercio 1 125 Anexo H. Formato 02 C?mara de Comercio 126 Anexo I. Formato 03 C?mara de Comercio 127 Anexo J. Formato 04 C?mara de Comercio 128 Anexo K. Formato 05 C?mara de Comercio 129 130 Anexo L. Formato 06 C?mara de Comercio 131 Anexo M. Encuesta Realizada 132 133 Anexo N. Tabulaci?n de Encuesta Obtenida en el trabajo de Campo se hizo con los copropietarios(as) de 25 Conjuntos Residenciales, arrojando los siguientes resultados: Pregunta 1. Qu? tipo de Propiedad Horizontal(Residencial, Comercial o Mixto) De los 25 conjuntos Residenciales se encontro que el 100% de los encuestados(as) viven en propiedad horizontal Residencial. 134 Pregunta 2. En que Estrato se encuentra la propiedad( Estrato 1,2,3,4,5, y 6) De acuerdo a la estratificacion se evidencio que el 56% de los copropietarios(as)viven en estrato 3, el 24% residen en el estrato 4, el 8% en el estrato 2, el 8% en el estrato 5, el 4 % en el estrato 6 y el 0% en el estrato 1. Pregunta 3. Por Cuantas unidades est? compuesta la Propiedad Horizontal Los resultados de la unidades residenciales de los 25 conjuntos refleja que el 40% corresponde entre 201 a 500 unidades residenciales, el 24 % corresponde de 0 a 100 y de 101 a 200 unidades, el 8% se encuentra entre 501 a 1000 unidades y el 4% entre m?s de 1000 unidades. 135 Pregunta 4. Poseen Conocimiento de la ley 675 de Agosto de 2001. El conocimeinto de la ley 675 de 2001 dentro de los copropietarios(as) un 60% no la conocen y un 40% tienen conocimiento parcial . Pregunta 5. Cu?l es el valor de la cuota de administraci?n. La cuota de administracion que tiene mayor incidencia esta entre el rango entre $60.000 a $100.000 en un 48%, se evidencio dentro del analisis que aplica en el estrato 3,le sigue el valor entre $30.000 a $60.000 con un 24%, el 16% corresponde a mas de $250.000, el 12% entre $100.000 a $250.000 y entre $0 $30.000 genero un 0%. 136 Pregunta 6. La administraci?n de su propiedad horizontal es responsabilidad de: El Resultado quien administra el conjutno o edificio dentro de los estratos 2,3 y 4 genero un 60% con adminsitracion Juridica y un 40% con personas naturales, este resultado nos favorece ya que nuestro objetivo es incursionar en el mercado de propiedad horizontal. Pregunta 7. Que destaca de la Administraci?n de su PH. 137 El mantenimiento de areas comunes fue el resultado mas alto en un 20% de acuerdo a las encuentas realizadas a los copropietarios(as) de 25 conjuntos residenciales, las viviendas gozan de su entorno ya que su mantenimiento es bueno, el cobro de cartera y la atencion al residente reflejo un 16%, el buen servicio, seguridad, Organizaci?n y ninguna caracteristica positiva se ubicaron en el 8%, la Gestion y mala atencion estan en un 4%. Pregunta 8. Que aspectos mejorar?a de la Administraci?n de PH. Con Respecto a las mejoras reflena que el servicio de vigilancia es donde se debe atacar ya que los vigilantes estan siendo permisivos, no cumplen con el protocolo y la actitud del personal que colocan en las porterias, de los 25 encuestados(as) el 16% manifiestan que se debe manejar mejor los recursos y otros quedaron satisfechos con lo que tienen, el 8% hacen referencia a la atencion al residente, hacer actividades de integracion, el horario del servicio, y la sistematizacion , el 4% manifiestan que se debe tener en cuenta el servicio de parqueaderos. 138 Pregunta 9. Con que frecuencia cambia la administraci?n de su PH. Los encuestados(as) manifiestan que el 56% cambian de administrador al a?o, el 20% menos de un a?o ya que los malos manejos es uno de los motivos con mayor incidencia, el 12% los cambian entre 2 y 3 a?os. Pregunta 10. Porque motivos solicitan el cambio de la administraci?n de su PH. El motivo con el mayor porcentaje es la gestion, y otros(as) no manifiestan un motivo, el 24% hace referencia a los desflacos, como robos, gastos fuera del 139 presupuesto entre otros, el 8% los cambian por renovacion ya que queiren analizar sus nuevas ideas en pro del conjutno y tambien han tenido problemas con los copropietarios(as) lo que conlleva a su retiro, el 4% se qeujan por los horarios. Pregunta 11. En su PH que actividades sociales, culturales, ambientales y recreativas se desarrollan. Los conjuntos tienen en cuenta las fechas especiales durante el a?o como el d?a del Ni?o, el d?a de la mujer, el d?a de brujas, d?a de la familia y navidad suman un 56% que han aplicado dentro de las gestiones administrativas, el 20% manifiestan que no hacen ninguna actividad, el 16% hacen referencia a la navidad y el 4% contribuyen al reciclaje. 140 Anexo O. Cotizaci?n Programa Contable. 141 142 143 144 145 146 147 Anexo P. Brochure Seriedad, Efectividad y Garant?a 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 Anexo Q. Tabla 1 Resultado de la Encuestas a 25 Conjuntos Residenciales Preguntas Realizadas Novedad Porcentaje Tipo de propiedad Horizontal Residencial 100% Comercial Mixta Estrato 3 56% 4 24% 6 4% 5 8% 2 8% 1 0% Unidades Residenciales 201-500 40% 0-100 24% 101-200 24% 501-1000 8% MAS DE 1000 4% Conocimiento ley 675 No 60% Si 40% valor cuota administraci?n 60.001-100.000 48% 30.001-60.000 24% MAS DE 250.000 16% 100.001-250.000 12% 0-30.000 0% Tipo de Administraci?n Persona Jur?dica 60% Persona Natural 40% Caracter?sticas Positivas Mantenimiento Zonas Comunes 20% Atenci?n al Residente 16% Cobro de Cartera 16% Buen Servicio 8% Ninguna 8% Organizaci?n 8% 159 Responsabilidad 8% Seguridad 8% Mal Servicio 4% Gesti?n 4% Aspectos a Mejorar Servicio de Vigilancia 20% Ninguna 16% Mejor Manejo a los Recursos 16% Mantenimiento de las Zonas Comunes 12% Atenci?n al Residente 8% Sistematizaci?n 8% Horarios 8% Parqueadero 4% Frecuencia Cambio de Administraci?n Anual 56% Menos de Un A?o 20% Dos A?os 12% Tres A?os 12% Motivos de Cambio de Administraci?n Gesti?n 28% Ninguna 28% Desfalcos 24% Por Renovaci?n 8% Problemas con Copropietarios 8% Horario 4% Eventos Fechas Especiales 56% Ninguna 20% Navidad 16% Reciclaje 6% 160 Anexo R. Nombre de los Conjuntos encuestados Nombre del Conjunto Residencial Estrato Localidad Posada en San Miguel 4 Chapinero Edificio Dimensi?n 79 5 Chapinero Cipes de la Llanada Etapa I 2 Ciudad Bol?var Plazuela de ?lamos 3 Engativa Caminos De Modelia I 3 Fontibon Tierra Buena Reservado II 2 Kennedy Juan Felipe VI 3 Kennedy Port?n de Las Am?ricas 4 Kennedy Almansa 3 Kennedy Tierra del Sol 3 Kennedy Izarra I 5 Suba San Diego 3 Suba Plazuelas de San Martin 3 Suba Punta del Este 3 Suba Abadia de Suba 3 Suba Parque Pijaos 6 Suba Matises 4 Suba Plaza Baviera 4 Suba Bosque de Suba Etapa IV 3 Suba Pietra Santa 3 Suba Plaza BavieraII 3 Suba Plaza Baviera III 4 Suba Plaza de Baviera IV 3 Suba Edificio Baluarte 3 Usaquen Newton PH 4 Usaquen 161 Tabla 3 Competidores m?s representativos de la Lonja de Propiedad Horizontal. Empresas Competidoras ALFONSO CARRIZOSA HERMANOS LTDA CARDENAS MU?OZ Y CIA LTDA CONTRUCTORA A-2 LTDA CORPORACION FINANZAS DE AMERICA CORFIAMERICA S.A. CORPORACION INMOBILIARIA LTDA GESTORA INMOBILIARIA GESA S.A. I.C. INMOBILIARIA INMOBILIARIA BEDREGAL BARRERA Y ASOCIADOS CIA LTDA INMOBILIARIA COBRACS LTDA INMOBILIARIA EXCELSIOR S.A. INMOBILIARIA GAVEL S.A. INMOBILIARIA PE?A & CASTRO CIA LTDA JIMENEZ GUILLERMO JOSE JUAN GAVIRIA RESTREPO Y CIA S.A. L A INMOBILIARIA S EN C LUIS F CORREA & ASOCIADOS S.A. NELECASA Y CIA LTDA OIKOS S.A. GRUPO EMPRESARIAL ORG INMOBILIARIA FIERRO DIAZ Y CIA S EN CS OR INMOBILIARIA ROJAS CIA LTDA PROHORIZONTAL SOCIEDAD LTDA R.V INMOBILIARIA S.A. RAIZ SERVICIOS CORPORATIVOS S.A. RENDIR INMOBILIARIA LTDA SANCHEZ & SCHENEIDER ASESORES INMOBILIARIOS LTDA SOLUCIONES JURIDICAS E INMOBILIARIA REYCO LTDA TERRANIUM ADMINISTRACION S.A.S UNIPROYECTOS S.A.S 162 163