Análisis de las características de los proyectos de vivienda nueva en Bogotá y su relación con la duración del trámite de licenciamiento

Abstract

El proceso de licenciamiento urbano constituye uno de los principales factores de incertidumbre en la estructuración y ejecución de proyectos de vivienda nueva en Bogotá. El presente estudio analiza la relación entre las características de proyectos nuevos en la capital y la duración del trámite de licenciamiento, con el propósito de identificar los factores que inciden en su variabilidad. La investigación adopta un enfoque cuantitativo, basado en el análisis de datos secundarios de proyectos licenciados en Bogotá entre 2018 y 2024, mediante herramientas de análisis bivariado y multivariado. Los resultados evidencian que el tipo de vivienda es determinante en el tiempo de licenciamiento, presentando mayores duraciones en proyectos VIS y VIP frente a proyectos No VIS. En contraste, variables físicas como el tamaño del proyecto, el área construida y el número de unidades no explican de forma independiente la duración del trámite. Se concluye que, aunque ciertas características de los proyectos influyen en la duración del licenciamiento, son los factores regulatorios e institucionales los que explican en mayor medida el comportamiento del proceso, lo que confirma que el licenciamiento es inherentemente variable y debe ser gestionado como un componente estratégico de incertidumbre en la gerencia de proyectos de vivienda.

Urban licensing is a critical source of uncertainty in the structuring and execution of new housing projects in Bogotá. This study analyzes the relationship between project characteristics and the duration of the licensing process, aiming to identify the factors that explain its variability and clarify its implications for project planning and management. A quantitative approach is applied, based on secondary data from housing projects licensed in Bogotá between 2018 and 2024, using bivariate and multivariate analysis methods. The results show that housing type is the most influential factor affecting licensing duration, with longer processing times observed in social housing projects (VIS and VIP) compared to non-VIS developments. In contrast, physical project characteristics, such as project size, gross floor area, and number of units, do not independently explain the duration of the process. It is concluded that, although some project characteristics are associated with licensing duration, regulatory and institutional factors have the greatest influence on the behavior of the process. This confirms that licensing is inherently variable and should be managed as a strategic source of uncertainty in housing project management, particularly during early planning, project structuring, financial assessment, and investment decision-making stages in Bogotá and similar urban development contexts today.