Plan de empresa para evaluar la factibilidad de iniciar operaciones de Arrendata, plataforma digital orientada a mejorar la transparencia y reducir los riesgos en el mercado de arrendamientos en Medellín

Abstract

Arrendata es una plataforma digital de scoring conductual para el mercado de arrendamientos en Colombia, con operación inicial proyectada en Medellín. La propuesta responde a una falla estructural del sector: la ausencia de un registro sistemático del comportamiento contractual de los arrendatarios, que genera morosidad, conflictos legales y desconfianza entre las partes en un mercado donde el 40,8% de los hogares colombianos vive en arriendo y el 60% de los contratos se celebran sin intermediación formal (DANE, 2026; Ramírez Peña, 2025). El objetivo del trabajo es evaluar la viabilidad integral de ARRENDATA como modelo de negocio sostenible y escalable. La metodología combina investigación cuantitativa mediante encuestas a 97 arrendadores personas naturales, investigación cualitativa mediante entrevistas semiestructuradas a cuatro directivos de inmobiliarias PYME, análisis sectorial con marcos PESTEL y cinco fuerzas de Porter, y evaluación financiera a cinco años. Los resultados confirman: el 96,1% de los encuestados califica la plataforma como útil o muy útil, el VPN es positivo en $152.587.259 calculado a una tasa de evaluación del 20% ajustada por riesgo, la TIR del 40,68% supera dicha tasa en 20,68 puntos porcentuales y el período de recuperación es de 2,85 años dentro del horizonte de cinco años. Se concluye que ARRENDATA responde a una necesidad documentada y validada empíricamente del mercado, con un modelo financieramente sostenible, socialmente transformador y tecnológicamente diferenciado.

Arrendata is a digital behavioral scoring platform for the Colombian rental market, with initial operations planned for Medellín. The proposal addresses a structural flaw in the sector: the lack of a systematic record of tenants' contractual behavior, which generates delinquency, legal disputes, and mistrust between parties in a market where 40.8% of Colombian households live in rented accommodation and 60% of contracts are signed without formal intermediation (DANE, 2026; Ramírez Peña, 2025). The objective of this study is to evaluate the overall viability of Arrendata as a sustainable and scalable business model. The methodology combines quantitative research through surveys of 97 individual landlords, qualitative research through semi-structured interviews with four executives of SME real estate companies, sector analysis using PESTEL frameworks and Porter's Five Forces, and a five-year financial evaluation. The results confirm: 96.1% of respondents rate the platform as useful or very useful; the NPV is positive at $152,587,259, calculated at a risk-adjusted valuation rate of 20%; the IRR of 40.68% exceeds this rate by 20.68 percentage points; and the payback period is 2.85 years within the five-year horizon. It is concluded that ARRENDATA responds to a documented and empirically validated market need with a financially sustainable, socially transformative, and technologically differentiated model.